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2020年11月10日更新

住宅を増築した場合の不動産取得税について詳しく解説!

住宅の新築時だけでなく増築時にも不動産取得税が課税されることがあります。不動産取得税には軽減・免税措置があるため、課税要件や税額の算出方法についてよく理解しておくことは節税にも繋がります。不動産取得税について理解を深めた上で増築のプランを検討しましょう。

  • 【監修者】弘中純一
  • この記事の監修者
    一級建築士事務所アルド住宅研究所
    弘中純一

住宅を増築した場合も不動産取得税がかかる

土地や建物を取得した際に1回限りで課税される税金に、不動産取得税というものがあります。

実はこの不動産取得税は住宅を新たに取得したときだけでなく、住宅を増築した際にも課税される可能性があります。どのような場合に課税されるのか、課税要件や税額の算出方法、増築時の注意点などについて説明します。

増築の場合は家屋の評価額に対して不動産取得税が課される

不動産を取得した際は、不動産の評価額に対して不動産取得税が課税されます。住宅を増改築した場合も同様です。

増築時の不動産取得税も家屋の評価額をもとにして課されるものであって、工事費用を基に課されるわけではないことを知っておきましょう。

新築して1年以上経過した住宅の増築では課されないケースが多い

詳細については後述しますが、特定の要件を満たすことによって不動産取得税が課税されないケースもあります。

新築後1年以内に対象住宅を増築する場合は、増築分も併せて新築と見なされます。そのため、新築から1年以内の増築についての不動産取得税は、増築後の評価額全体に対して課されます。

しかし、新築から1年以上経過してからの増築については、新築と増築は別物と見なされまず。増築部分については課税要件を満たさず、課税対象とならないというケースが出てくることがあるのです。

そのため、見方によっては新築して1年以上経過した住宅の増築では不動産取得税が課税されないケースが多いとも言えるかもしれません。

不動産取得税の算出方法

不動産取得税は課税標準に税率を乗じることで計算されます。

この課税標準とは、市町村によって登録されている家屋の評価額または固定資産課税台帳の登録価格のことをいいます。住宅を増築する場合、増築部分の評価額に税率を乗じることで増築部分のみに対して不動産取得税が課税されます。

増築で不動産取得税が免税になるケース

増築において不動産取得税が免税となるケースがあります。

不動産取得税では、家屋を新築、増築、改築する際には23万円未満の免税点が設けられています。課税標準となるべき額が免税点に満たない場合、不動産取得税は課税されません。

仮に増築部分の評価額が23万円以下である場合、課税標準となるべき額が0以下となるため不動産取得税が免税となります。

増築における不動産取得税軽減の要件

不動産取得税の軽減措置を受けることにより、税額が軽減もしくは免税となる場合があります。

住宅の増築において、増築後の床面積が50~240平方メートルとなる場合、家屋の評価額から1,200万円もしくは長期優良住宅の場合で1,300万円が控除されます。

結果として課税標準が0以下になれば、不動産取得税が課されることはありません。

また、0以下とならない場合でも、課税標準から1,200万円もしくは1,300万円が控除された額に税率を乗じるため、税額は大きく軽減されるでしょう。

なお、戸建住宅以外の貸家住宅は1戸当たり40~240平方メートルが控除の対象となります。

いずれの場合も増築後の床面積が240平方メートルを超える場合は控除の対象外となるため、増築をする際は面積についても計画的に計算しましょう。


住宅を増築する際に課される不動産取得税の注意点

不動産取得税の観点から、住宅を増築する際は以下の内容に注意しましょう。

新築して1年以内に増築する場合は1度しか控除を受けられない

あまりないかもしれませんが、新築して1年以内に増築を複数回行うというケースもあるかもしれません。この時注意したいのが、控除の適用は増築工事の都度ではなく、複数回の増築をまとめて1回の新築と見なされるという点です。

増築工事ごとに1,200万円が控除されるのではないという点には注意しましょう。

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この記事の監修者プロフィール

【監修者】弘中純一

一級建築士事務所アルド住宅研究所

弘中純一

一級建築士、宅地建物取引士。プレファブ住宅の開発からスタートし、以来40年にわたり住宅産業に従事。建築設計事務所・住宅リフォーム会社の経営を経て、現在は住宅の悩みを解決する、コンサルティングを中心に活動中。

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