今注目の古民家リノベーション！その費用や注意点を徹底解説します

古さを生かしたおしゃれなデザインにしたり、機能面を向上させたりと、今注目されている古民家リノベーション 。

古民家リノベーションをするにあたってやはり気になるのは費用ではないでしょうか？

この記事では、古民家リノベーションの費用相場や費用を抑える方法をご紹介するとともに、古民家リノベーションのメリット・デメリットや実際のリノベーション事例についても解説しています。

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古民家リノベーションとは

古民家とは、日本に伝わる伝統工法で建てられた建物で、築50年以上を経ているものを指しています。

太くしっかりとした柱と梁などの部材で造られ、柱と梁の接合部は金物を使わないで、仕口（しぐち）と継手（つぎて）で繋げていくのが特徴です。

古民家リノベーションは、そのような伝統的な住宅で快適に暮らすために、古民家の良さも活かしながら、現代の生活様式に合わせたスタイルにしていきます。

古民家再生リノベーションのポイント

マイホームの一つのスタイルとして、古民家をリノベーションで再生する手法が大きな注目を浴びています。

伝統的な和の趣を現代に残す古民家は、リノベーションによって、古い良さを残したまま、現代でも使いやすく作り替えることができます。

古民家リノベーションの費用相場を把握するためにも、まずは古民家リノベーションの特徴や注意点を知っておきましょう。

古民家リノベーションの3つのメリット

伝統的な日本家屋の良さを保存できる

古民家リノベーションの大きなメリットの一つは、風情ある住居にすることができるという点です。

大胆な柱や梁による土間や開放感溢れるフロアなど、伝統的な日本家屋のデザイン性は古民家だからこそ味わえるものです。

また、新しい木材などを利用してリノベーションを施すことによって、古民家の味を生かしつつも、現代の技術を取り入れたオリジナリティ溢れる空間にすることができるのも古民家リノベーションの魅力です。

耐久性がある

古民家にはケヤキやヒノキなど強度の強い木材が使われていることが多いです。

このような強度の高い木材を使用しているため、古民家は基礎がしっかりとしている耐久性のある建物であると言えます。

さらに、古民家には日本の四季の変化に対応するために古くからの知恵や工夫が施されています。

その土地や風土に合わせてさまざまな技術や工夫を用いて造られている点も、古民家の耐久性を支えている理由の一つです。

新築に比べて固定資産税を軽減できる

固定資産税は固定資産税評価基準に基づいて決定されます。

評価額の基準は色々ありますが、基本的に建物の築年数が経つごとに評価額も下がっていくため、古民家は新築に比べて固定資産税も安くなるのです。

一般的な木造住宅の場合、25年経つと評価額は下限に達し、それ以上は安くならず毎年一定になります。

古民家を購入しリノベーションすると、固定資産税の金額はその古民家が新築で建築された時の2割ほどの金額になります。

なお、リノベーションをする際に増築を行ってしまうと、その部分は新しい建物と見なされ評価額が変わり、固定資産税が上がる可能性がある点には注意が必要です。

古民家リノベーションの3つのデメリット

耐震性が低い可能性がある

古民家と位置付けられている建物のほとんどは、耐震基準が制定される前に建てられたものです。

そのため、耐震面での不安があるという点は古民家のデメリットと言えるでしょう。

古民家によっては地震を想定した構造にしているものもあるため、一概に古民家は耐震性が低いとは言い切れません。

しかし、耐震性は命に関わるものですので、古民家のリノベーションをする際には耐震性についての診断や工事などを行うことをおすすめします。

断熱性が低い

古民家は風が室内を循環する構造になっているものが多く、通気性に優れています。

そのため、夏は快適に過ごすことができますが、反対に冬場は寒さが厳しくなる傾向にあります。

天井が高い造りになっていて暖かい空気が逃げやすい点や、断熱材が用いられていない点も、古民家の断熱性が低い原因です。

そのため、リノベーションをする際には断熱性を高めるための工事にコストがかかってしまうでしょう。

費用が予定よりも多くかかる

古民家の劣化が激しい場合には、デザイン性などを高める工事だけでなく、耐震性や断熱性を向上させるための工事も行う必要があります。

そのため、想定以上に多くの費用がかかってしまうケースもあります。

また、古民家は木造住宅であり火災のリスクが高い建物であるため、火災保険が通常よりも高くなる傾向にあります。

リノベーション費用だけでなく、ランニングコストも通常より多くかかる点は古民家のデメリットといえます。

リノベーションで快適な古民家にするために

古民家再生リノベーションでは、そのままでは生活しにくい箇所は使いやすく改修し、趣のある箇所はあえて残すといった、バランスの取り方がポイントです。

古民家の床の高さ

古民家は、床下の通気性を確保するために、床の高さが現代の家よりも高くなっていることがあります。

その場合、玄関土間と室内の高低差は約60cmになり、大人でも出入りがしにくい高さですので、ステップや踏み石の設置など、間取りの工夫が必要となります。

梁あらわし天井

平屋の古民家で人気の高い内装デザインといえば、古く立派な梁を利用した、梁あらわしの天井です。

梁は表面を塗装するだけでも風格のあるインテリアパーツとなりますが、スポットライトを設置するスペースとしても役立ちます。

特に、梁あらわしの平屋は、天井が高くなってしまうため、通常の照明だけでは照度不足になることもありますので、梁のスポットライトは重要な意味を持ちます。

ただし、床が高い古民家では梁の位置が低くなり、身長の高い人は目の前に梁がくることもあるので注意しましょう。

断熱・気密改修で冬でも過ごしやすく

今から100年以上前に建てられた古民家は、当然、現代のような断熱性・気密性は備わっていません。

小屋裏付近や天井と壁の境目などに、外から覗けるほどの隙間ができていることもあります。

このような古民家は、リノベーション工事の際に断熱・気密改修を行うことで、最低限の過ごしやすさを確保することができます。

古民家リノベーションで検討したい工事の費用相場と判断基準

耐震リフォーム

耐震リフォームは作業内容や建物の状況によって費用が大きく異なってきます。

たとえば、建物が歪んでいる場合などには基礎部分の補強を行います。

そのほか、柱などが劣化している場合には劣化部分を削り新しい木材を継ぐ、新たに構造材を追加する、柱と柱の間に金具を取り付けるなどの工事を行います。

耐震リフォームを行う際には、まず耐震診断を受け、建物の耐震性や状況の詳細な調査を行い、それに伴って適切なリフォームをすることが大切です。

断熱リフォーム

断熱リフォームには、二重窓を取り付ける、床・天井・壁に断熱材を入れるなどの方法があります。

天井や壁などの構造によっては断熱材を入れることが難しい場合があり、その分費用が高額になる傾向にあります。

また、どのような断熱材を使うのかによっても費用は変わってきます。

なお、隙間があると断熱効果を感じることは難しいでしょう。

断熱リフォームを行う際には、窓の工事と一緒に、窓周りの隙間をなくす工事をすると効果的です。

屋根リフォーム

屋根のリフォームには、屋根の下地材と屋根材を新しいものにする葺き替えと、既存の屋根の上から新しい屋根材を重ねるカバー工法がありますが、葺き替えのほうが費用は高いです。

しかし、カバー工法では屋根が重くなってしまうため、古民家リノベーションでは不安が残ります。

また、カバー工法の場合は下地材などの劣化を補修することができません。

以上の点からも、古民家リノベーションの際にはほとんどの場合葺き替えを選択するケースが多いと思いますので、その分費用と工期がかかります。

また、どのような屋根材を使用するかによっても費用は変わってきます。

外壁リフォーム

外壁のリフォームには主に3つの方法があります。

外壁の塗装を行う塗り替え、外壁材そのものを交換する張り替え、既存の外壁材に新しい外壁材を重ねるカバー工法です。

外壁に劣化がない場合には最も費用を抑えることができる塗り替えがおすすめです。

外壁や内部にまで劣化が進んでいる場合には、張り替え、カバー工法でリフォームしたほうが良いでしょう。なお、カバー工法は外壁の重量が増え耐震性に影響するため注意が必要です。

また、どのような塗料や外壁材を使うのかでも費用は異なってきます。

間取り変更

間取り変更のリフォームは、シンプルな構造のほうが建材にかかる費用や人件費を抑えることができるため費用も安くなります。

個室をいくつも造る場合には費用が高額になる傾向にありますが、大きな部屋を必要に応じて仕切って使うようなスタイルにする場合には費用を抑えることができます。

古民家をリノベーションする場合には、既存の間取りを生かしながら、家族の人数やライフスタイルに合わせて適切な間取り変更を行うことをおすすめします。

水回りリフォーム

キッチン

キッチンリフォームも設備のグレードなどによって費用は大きく異なります。

また、壁付けのキッチンを対面式に交換したり、キッチンの移動をともなったりするリフォームは、その分床や壁の工事も必要になるため費用が高くなる傾向にあります。

トイレ

洋式トイレには、一番お手頃な組み合わせトイレや、一体型トイレ、費用が高めなタンクレストイレなどがあります。

どのようなタイプのトイレにするのか、ウォシュレットなどの機能をつけるのかでも費用は大きく異なります。

また、和式から洋式に交換する場合には、便器や床の解体・撤去、配管工事などが必要になるため費用が高くなる傾向にあります。

浴室

ユニットバスに交換する場合には、どのようなグレードの商品にするかによって費用が異なります。

また、在来浴室からユニットバスへ交換する際には、解体費用などによって費用が高くなります。

浴室の移動に伴う配管の工事などが必要になる場合も費用は高額になる傾向にあります。

洗面所

洗面台の交換だけであれば約10万円〜約20万円程度でリフォームできますが、洗面所全体のリフォームとなると約50万円程度かかってきます。

洗面所の床や壁紙の張り替えを単独で行う場合には約7万円〜約8万円ほどかかりますが、洗面台の交換時に一緒に行うと約4万円〜約5万円ほどで張り替えることができます。

そのため、リフォーム費用を抑えたい方は、洗面台の交換とともに床や壁紙の張り替えを一緒に行うことをおすすめします。

バリアフリー工事

手すりの設置

手すりは、設置場所や手すりの大きさ・種類などによって異なってきますが、約10万円以下で設置できることがほとんどです。

特に階段がある古民家の場合には、そこで誰が暮らすのかやライフスタイルなどを考慮して、手すりを設置しておくと安心でしょう。

段差の解消

古民家には、建物の入り口や土間から座敷の出入り口、キッチンと座敷の間などによく段差が見られます。

このような段差は、特に高齢の方にとっては日常生活を送る上で大変かつ危険です。

段差の場所や程度、段差がある箇所の構造などによって、段差を解消するためにかかる費用は大きく異なってきます。

古民家リノベーションの注意点

古民家リノベーションで特に注意しておきたい箇所が、「耐震補強」と「瓦屋根の処理」です。

耐震改修の方法に注意

古民家の中には、現代の耐震補強が通用しない物件もあります。

古民家が建てられた当時の耐震補強は、現代とは考え方や手法が異なるため、現代風の耐震補強を古民家に取り入れると、かえって建物の強度を落としてしまい、独自の趣のある雰囲気も失われかねません。

古民家に詳しい建築士や、古民家鑑定士などの有資格者による耐震診断を利用するなどして、必ず古民家独自の方法で物件の耐震補強を行いましょう。

瓦屋根の葺き替えは高額になる

古民家の良さといえば、重厚感のある日本瓦屋根の外観です。

しかし、日本瓦は屋根材の中でも特に重く、屋根が重い家は地震の揺れを受けやすいため、壁や柱に強い負荷を掛けてしまいます。

そのため、瓦屋根の古民家をリノベーションするときは、物件の耐久性を優先してガルバリウム鋼板や化粧スレートなどの軽い屋根材へ葺き替えることがありますが、葺き替えは屋根リフォームの中では最も高額な手法です。

古民家リノベーションの事例

古民家の味わいぶかさを残してリノベーションを行った事例

テレワークに利用するためのワークスペースもある、時代に合わせた古民家リフォーム 画像提供元：バレッグス

昔から使われているフローリングや建具はクリーニングや調整を行いそのまま残しつつも、新たに追加したフローリングや建具もそれらと調和するような加工を行ったことで、古民家のよさが引き立っている事例です。

また、古民家の縁側や採光などの良さを生かしつつ、ライフスタイルにあった間取りになっています。

人が集まりやすい間取りを意識してリノベーションした事例

開放的な間口を備えた広々とした空間にリフォーム 画像提供元：みやこリフォーム

昔の雰囲気を残しながらも、人が集まりやすいような間取りを意識してフルリノベーションを行った事例です。

リビングダイニングを中央に配置しそこから庭へと出られるような間取りにし、開口部を大きくしたことで広々とした印象になっています。

使える柱や梁などを残したことで昔の雰囲気を感じることができます。

古民家リノベーションが得意なリフォーム会社を探すには？

自分が住んでいる地域で古民家リノベーションを得意としているリフォーム会社を知りたい場合は、リフォーム会社紹介サービスを使うと良いでしょう。

リフォーム会社紹介サービスの「ハピすむ」は、お住まいの地域やリフォーム・リノベーションのニーズを詳しく聞いた上で、適切で優良なリフォーム会社を紹介してくれます。

複数の大手リフォーム会社が加盟しており、高額のリフォームを検討している方も安心してご利用いただけます。

運営会社のエス・エム・エスは、東証プライム上場企業なので、その点も安心です。

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古民家リノベーションで活用できる減税制度

所得税は投資型減税、ローン型減税、住宅ローン減税の3つの制度から1つが選べます。

投資型減税は「耐震」「バリアフリー」「省エネ」「同居対応」「長期優良住宅化（耐久性向上）」の、一定要件を満たすリフォームが対象で、耐震とバリアフリーの両方を行う場合には、制度の併用ができるものもあります。

ローン型減税は、返済期間5年以上のリフォームローンなどを利用して行う「バリアフリー」「省エネ」「同居対応」「長期優良住宅化」などの、一定要件を満たすリフォームが対象です。

バリアフリーと省エネリフォームを行う場合など制度の併用ができるものもあり、併せて耐震リフォームを行う場合は「投資型減税」との併用ができます。

住宅ローン減税（住宅ローン控除）は、返済期間10年以上のリフォームローンを利用する一定要件を満たすリフォームが対象。

「リフォームする住宅の専有面積が50平米以上」「リフォーム工事費用は補助金等を除いて100万円以上」などの条件があります。

古民家リノベーションで活用できる補助金制度

住宅をリフォームするにあたっては国や自治体の補助金制度を利用できる場合があります。

補助金制度には色々な種類がありますが、主に「介護・バリアフリー」「エコ・省エネ」「耐震性」「在宅勤務やウイルス対策」を目的としたリフォームに対して補助金が用意されています。

「介護・バリアフリー」に関するリフォーム

まず介護やバリアフリーを目的としたリフォームに使える補助金制度には「介護保険制度」があります。

介護保険制度は国の福利厚生制度の一つで、介護を必要とする人が適切な介護を受けられるように設けられたものです。

これに加入し、支給条件を満たしている場合には、対象の介護のためのリフォームに対して補助金が最大18万円支給されます。

参照：介護保険における福祉用具、住宅改修（厚生労働省）

そのほか、各自治体でもバリアフリーに関する補助金制度が用意されています。

例えば、渋谷区では5万円以上の費用がかかる介護リフォームに対し、10万円を限度に工事費の20%が支給されます。

「エコ・省エネ」のためのリフォーム

エコ・省エネのリフォームに関する補助金制度には「次世代省エネ建材の実証支援事業」や「住宅エコリフォーム推進事業」などがあります。

参照：令和5年度 次世代省エネ建材の実証支援事業（一般社団法人 環境共創イニシアチブ）
参照：事業の目的・概要（住宅エコリフォーム推進事業）

次世代の付加価値建材を用いたリフォームであること、リフォームによりZEHレベル性能とする場合などが適用条件になっています。

そのほかにも、高性能な断熱材などを用いたリフォームを対象にしたものなどありますので、リフォーム箇所や目的など条件に合うものを探してみてください。

「耐震性」を確保するためのリフォーム

全国の自治体では、耐震性を確保するためのリフォームに対して補助金制度を用意しているところが多くあります。

例えば、東京都中央区では、昭和56年5月31日以前に着工した建物などを対象に、工事費の1/2、最大300万円が支給されます。

神奈川県大和市でも、条件を満たすことで上限50万円までの補助金を受け取ることができる制度などがあります。

各自治体で耐震工事に関する補助金制度があるか知りたい場合には、「耐震　補助金　市町村名」でインターネットで調べてみるといいでしょう。

「在宅勤務やウイルス対策」のための改修

長期優良住宅化リフォーム推進事業では、省エネや耐震性を向上させるリフォームだけでなく、テレワークなどを目的としたリフォームも対象となっています。

参照：長期優良住宅のページ（国土交通省）

そのほか、静岡県などでは、新しい生活様式に対応したリフォームへの補助金制度が設けられています。

補助金の申請は必要な書類なども多く、手続きが面倒臭いと感じる方もいらっしゃるかと思います。

リフォーム会社によっては補助金申請の代行サービスを一緒に行ってくれるところも多いので、手続きに関してお困りの際には一度相談してみてはいかがでしょうか。

古民家を探すときの注意点

リノベーションを前提に中古物件の古民家を探すのに大切なのは「リノベーションしやすい物件を選ぶこと」です。

まず、住宅の基盤や水回りの配管がしっかりしているかチェックしましょう。

これらの劣化が激しいとリノベーションの際に修繕費が高くなります。

ホームインスペクションによってきちんと診断することをおすすめします。

トイレに関しては、汲み上げ式の場合には水洗化工事をする必要が出てくるため、最初から水洗化されているトイレのほうが良いでしょう。

また、建物自体の状態ももちろん大切ですが、敷地自体の広さや周辺環境などもチェックするようにしましょう。

古民家リノベーションはどこに依頼すべき？

古民家リノベーションの費用は、古民家の状態やプランニングの内容だけではなく、依頼したリフォーム会社でも異なります。

また、リフォーム会社選びは、総費用だけではなく、古民家の良さをリノベーションで失わないためにも重要です。

古民家の良さを残すために

先ほど耐震補強の項目でも触れたように、古民家は、現代の家とは仕様が異なる建物です。

プランニングにおいては、古民家の雰囲気を台無しにしないよう、独自のコツや視点が欠かせません。

そのため、古民家リノベーションは、できるだけ古民家のリノベーション施工経験を持つリフォーム会社を優先して選びましょう。

古民家の施工事例が多いリフォーム会社ほど、古民家の耐震性の考え方や、外観・間取り作りのコツを押さえていますので、古民家の良さを残したまま、住む人の理想を反映させたプランニングが作りやすくなります。

一方、古民家リノベーションの経験がないリフォーム会社では、下請け業者への指示が行きわたらず、工期の遅れが生じたり、解体しなくても良い柱を取り除いてしまったりすることがあります。

古民家の施工事例を見つける方法

リフォーム会社に古民家の施工事例があるかどうかわからない場合は、直接見積もりの際に古民家の施工事例があるかどうかを質問してみましょう。

実績のあるリフォーム会社であれば、その会社が以前担当したリノベーション済みの古民家や、リノベーション途中の現場まで案内してくれることがあります。

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