古民家をスケルトンリフォームする費用や価格の相場は？

古民家スケルトンリフォームの事例

スケルトンリフォームとは、柱や梁、土台などの骨組み部分のみの状態に解体し、間取りを含め内装や外装などを作り替えるリフォームのことです。

一方、リノベーションとは、広義のリフォームに含まれ建物のスケルトン工事を必ずしも前提としないリフォームのことです。

リフォームとリノベーションは、しばしば同じ意味を指す言葉として使われますが、設備の交換や間取りの作り替えなどを行って、建物に新しい使い方を与えたり、設備面、生活動線などの行動や環境面ともに性能向上行なった時などに「リノベーション」と表現されることがあります。

現代の建物と構造や造りが異なる古民家では、スケルトンリフォームの際、以下の工事が含まれることがあります。

段差の解消リフォーム

古民家と現代の住宅の違いとして、多く見られるものは、玄関の上がり口の高い段差や各部屋の間などに設けられている、間仕切りである襖を納めるための下がり壁などです。

この段差を、スケルトン工事を行わずに部分的なリフォームで解消しようとすると、広範囲のフロア部分の床の高さを変更したり建具を作り替えなければならなかったり、ステップを設けたりする工事が必要になります。

しかし、スケルトンリフォームであれば、内部の壁や建具を段差ごと解体することができますので、住む人の身長に合わせた高さで床高や建具の高さを設定し直すことができるでしょう。

水回りの交換リフォーム

古民家のもう一つの特徴として、お風呂やキッチンなどの水回り設備の位置が、現代の住宅と配置が異なるものが多いという点が挙げられます。

キッチンが玄関近くの土間に設けられていたり、お風呂や脱衣所が、居室から離れた場所や外に位置していたりすることがありますが、これらの設備を近づけることができれば、より効率よく家事をこなすことができるでしょう。

しかし、通常、水回りの位置を移動させるリフォームでは、給排水管の延長工事などを伴うため、割高になる傾向にあります。

延長工事を行うためにリフォームをする予定のない部屋の床や壁を壊したりしなければならなくなることがあるためです。

スケルトンリフォームであれば、内装を作り替える際に、離れた箇所に散らばった水回り設備もひとまとめにした間取りが作りやすくなり、費用も、機器の交換費用と、新しい配管を通す費用のみに抑えることができるでしょう。

瓦屋根の葺き替えリフォーム

葺き替えとは、既存の屋根材を新しいものと交換する工事のことです。

昔ながらの古民家では、ほとんどの屋根に日本瓦が使われています。日本瓦は、断熱性も高く、表面の塗装が不要で耐久性も高い屋根材です。

台風などの強風により屋根が飛んでしまうのを防ぎ、火災にも強いです。

しかし、強風や地震で部分的に落下して割れることがあり、古い日本瓦の屋根は全体的な点検が必要です。さらに、日本瓦は屋根材の中でも特に重く、このことが、建物の耐震性を低くする原因となっています。

屋根が重い建物ほど、地震で揺れやすくなる傾向があります。そのため、近年の住宅では、軽い屋根材が選ばれる傾向にあります。

そのため、古民家リフォームでは、日本瓦の屋根を軽いスレート材や、金属系の屋根材に葺き替える工事が多く行われます。瓦屋根の葺き替えリフォームは、約110～200万円の費用が発生します。

耐震改修リフォーム

古民家には、現代の建物とは異なる独自の耐震性があります。現代の建物が、建物自身の強度で揺れに耐えるのに対し、古民家は、建物が地震の揺れに対して柔軟に動くことによって、地震の衝撃を和らげています。

そのため、古民家の耐震改修は、現在の基礎や構造に対し、できる範囲で補強や耐震金具を追加するような部分的な改修が行われます。

しかし、いったん骨組みのみの状態まで解体するスケルトンリフォームであれば、より広範囲の箇所を確実に補強することができるでしょう。

断熱改修リフォーム

スケルトン工事とセットで行う古民家リフォームは、耐震改修工事と同様に、断熱改修工事も、より本格的に行うことができます。

断熱改修リフォームは通常、外装や内装をいったん剥がし、シートや吹き付けの断熱材を施工します。

木製の窓などは断熱性だけでなく防犯的にも不安が有りますので玄関ドア含めサッシ部分の見直しも同時に行うとよいでしょう。

スケルトンリフォームであれば、外装・内装など間取りを新しく作り替えることになるため、断熱材を家全体に効率よく施工することができるだけでなく、より断熱性の高い建材を使って外装・内装を新たに作ることができます。

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古民家スケルトンリフォームの費用相場

古民家スケルトンリフォームの費用相場は、約2500～3800万円です。

スケルトン工事を伴わない古民家のリノベーション費用は、約2000～3000万円が相場ですので、解体する規模が増えるスケルトンリフォームでは、その分、費用も割高になります。

古民家スケルトンリフォームの内訳

古民家スケルトンリフォームを行う際に、リフォーム会社からの見積もりの正当性を見極めるためにも、リフォームで発生する工事の内訳と、それぞれの費用相場を知っておきましょう。

工事費用の内訳と費用相場

古民家スケルトンリフォームで行われる主な工事と、それぞれの費用相場は以下の通りです。

※すべて平方メートルあたりの費用相場です。
・解体工事費用：約2万円
・産廃処分費用：約1万円
・耐震補強工事費用：約2～6万円
・外壁、屋根工事費用：約5万円
・内装工事費用：約2万5千円
・電気配線工事費用：約10万円

合計：約20～30万円

60平方メートルの古民家であれば、上記工事費用の合計は、約800～1800万円ということになります。ここに、水回り設備の交換費用や、その他の付随工事が加わって、リフォームの総費用となります。

築年数が長く、使われている建材も古い古民家は、解体の際、多くの廃材が出ます。屋根や壁に土が使われていることも多いため、築年数が浅い建物に比べて多くの労力が掛かる分、解体・産廃処分費用が割高になります。

また、コンセントの設置や照明の数が、現代の暮らしに見合っていない建物も多く、一棟あたりの電気工事費用も増える傾向にあります。

水回り設備の価格相場

ほとんどの古民家スケルトンリフォームの事例では、古い水回り設備の総入れ替えと、それぞれの移動工事が行われています。

・システムキッチン入れ替え：約70万円
・ユニットバス入れ替え：約80万円
・洗面台入れ替え：約40万円
・トイレの入れ替え：約20万円
・上記設備の移動費用合計：約10万円

合計：約220万円

上記の費用は、機器の本体価格と、取り付け工事費用を合算したものです。

また、上記の費用は、平均的なミドルクラス商品の価格を想定していますので、より素材のグレードが高い商品を選んだり、オプション機能を追加したりすると、約50～80万円ほど費用が割高になることがあります。

古民家スケルトンリフォームが低価格で済むケース

建物面積が小さく、過去に基礎の補強や耐震補強が一度でも済んでいる古民家であれば、約1000万円代でスケルトンリフォームが行われた事例もあります。

しかし、面積が大きい古民家や、保存状態が悪い古民家では、補強、補修が必要になり解体費用・木工事費用ともに割高になるため、リフォーム費用は高額になります

上記のような古民家で、リフォーム費用をローコストに済ませたいのであれば、スケルトンリフォームは避け、使えるものは極力残すリフォームを選ぶと良いでしょう。

補強すべき箇所のみ手を加え、使える設備や梁や柱、欄間、明りとりなどの意匠や壁などを残してリフォームを行うことで、古民家の独特の趣を残したまま、約1000万円以下のローコストな費用に抑えることができます。

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