スケルトンリフォームで耐震補強！戸建ての費用は1,500万～2,500万円

スケルトンリフォームは耐震補強に適したタイミング

耐震補強を単独で行うより、スケルトンリフォームと同時に行う方が、費用を抑えられる場合があります。

スケルトン状態は耐震補強が行いやすい

耐震補強は基本的に、家の構造体へ手を加える工事です。耐震金具を取り付けたり、構造材を補強したりするには、内装や外装をいったん剥がす必要があります。すべての内装・外装を取り払ってスケルトン状態にする必要はないものの、仕上げ材が残った状態では作業できる範囲が限られ、部分的な補強にとどまることがあります。

躯体を見える状態にするスケルトンリフォームでは、柱・梁・接合部や基礎の劣化を確認しやすく、耐震診断の結果に合わせて補修・補強を計画できます。ただし、スケルトンリフォームを行うだけで新築と同等の耐震性になったり、自動的に現行基準へ適合したりするわけではありません。耐震診断を行い、補強後に目指す性能と工事内容を建築士に確認してもらいましょう。

※ 参考：国土交通省「既存建築物の活用の促進について」

木造住宅は特に耐震補強が必要

木造住宅をスケルトンリフォームする際は、耐震補強もあわせて検討しましょう。住宅の劣化状況は、構造の種類に加え、築年数や維持管理、雨漏り、腐朽、シロアリ被害などによって異なります。木造住宅では、旧耐震基準で建てられた住宅だけでなく、接合部などの規定が明確化された2000年以前の在来軸組工法の住宅も、耐震性を確認しておくと安心です。

※ 参考：国土交通省「新耐震基準の木造住宅の耐震性能検証法」

軸組み工法の木造住宅に注意

木造住宅の代表的な工法には、木材の柱と梁で骨組みをつくる「木造軸組工法」と、壁や床などの面で建物を支える「枠組壁工法」があります。ほかにも木質プレハブ工法などがあるため、耐震補強は建物の工法と構造に合わせて計画します。枠組壁工法は、壁や床などの面で建物を支え、地震の力に抵抗します。一方、木造軸組工法では、柱と梁のフレームに筋交いや耐力壁、接合金物などを加えて耐震性を確保します。耐震補強ではこれらを追加・補強し、必要に応じて制震ダンパーも取り入れます。制震ダンパーは柱と梁の間などに設置し、建物の揺れに追従して伸縮することで、地震の揺れを低減する部材です。揺れが小さくなるほど、家具の転倒などによる被害も抑えやすくなります。

古い木造住宅では筋交いが十分に設置されていないことがあり、特に1981年6月以前に建てられた住宅は、現在より「壁量規定」の基準が低い場合があります。壁量規定とは、地震や強風などの揺れに対し、建物が最低限確保すべき強度を定めたものです。部分的なリフォームでは建物全体の状態を確認しにくいため、スケルトンリフォームのタイミングで耐震診断と補強を行うと安心です。

フルリフォームと同時に耐震性能も上げられる？

フルリフォームと同時に耐震改修を行えば、外観や内装を一新しながら耐震性能も高められます。ライフスタイルの変化に合わせて住まいを改修する場合や、中古住宅を購入して全面改修する場合は、耐震性も確認しましょう。耐震性を判断する目安の一つが建築時期です。耐震基準は大きな震災などをきっかけに何度も改定され、1981年の改定前は旧耐震基準、改定後は新耐震基準と呼ばれています。1981年5月以前の旧耐震基準で建てられた住宅は、耐震診断を検討しましょう。1981年6月以降の木造住宅でも、接合部などの規定が明確化された2000年以前の在来軸組工法であれば、耐震性を確認しておくと安心です。

ただし、築年数や新旧耐震基準の区分だけで安全性を断定することはできません。建築士などの専門家による耐震診断を受け、結果に基づいて補強の必要性と工事内容を判断します。「家が潰れる」などと言って住人の恐怖心をあおり、強引に耐震改修工事を勧める悪質な業者にも注意が必要です。このような業者との契約や詐欺を避けるため、信頼できる業者を選びましょう。

※ 参考1：国土交通省「新耐震基準の木造住宅の耐震性能検証法」
※ 参考2：国土交通省「住まいの耐震化」

フルリフォームと同時に行う耐震改修工事の内容

フルリフォームのなかでも、内装や仕上げ材を撤去して躯体を見える状態にする工事は、建物の状態を確認しながら耐震改修を進めやすいタイミングです。2025年4月以降、2階建て木造戸建てなどで主要構造部の一種以上を過半にわたって修繕・模様替えする場合は、建築確認手続きと建築士による設計・工事監理が必要です。計画段階で、建築士や確認申請に詳しいリフォーム会社へ相談しましょう。

耐震改修工事では、耐震診断と補強設計に基づき、接合金物の追加、耐力壁の設置、基礎の補修・補強などを行います。躯体を露出させた後に柱・梁・接合部・基礎の状態を確認し、必要な工事を決めます。内装や外装の一部を撤去する必要があるため、スケルトンリフォームと同時に実施すれば、仕上げ材を再び解体する手間を減らせる場合があります。工事後の耐震性能は補強内容によって異なります。現行の耐震基準への適合や上部構造評点など、目標とする性能を設計段階で定め、建築士による工事監理と完了時の確認を受けましょう。

※ 参考1：国土交通省「木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続」
※ 参考2：国土交通省「リフォーム促進税制等のよくあるご質問」

耐震補強を含むスケルトンリフォームの費用相場

スケルトンリフォームで耐震補強も行う場合は、耐震診断や補強設計、工事監理、補強工事の費用が加わります。劣化状況や補強範囲によっては、新築に近い費用になることもあります。

戸建て住宅での費用相場

延べ床面積約100㎡（約30坪）の戸建て住宅を耐震補強とあわせてスケルトンリフォームする場合、総額1,500万～2,500万円が目安です。劣化状況や補強範囲、外壁・屋根工事の有無、断熱性能、設備のグレードによって費用は大きく変動します。前述の総額を延べ床面積約100㎡（約30坪）で単純換算すると、1㎡あたり15万～25万円が目安です。見積もりでは、解体・仮設工事、耐震補強、断熱、外壁・屋根、内装、給排水・電気、住宅設備、設計・申請費用がどこまで含まれているかを確認しましょう。

断熱改修の費用は、施工する部位や面積、目標とする断熱性能によって変わります。延べ床面積に単価を掛けるだけでは算出できないため、スケルトンリフォームの総額に含まれているか、追加工事になるかを見積もりで確認しましょう。水回り設備交換の費用目安は、次の通りです。

リフォームの内容	費用相場
システムキッチン交換	50万～300万円
ユニットバス交換	70万～150万円
洗面化粧台交換	15万～40万円
トイレ交換	10万～40万円
合計	145万～530万円

本体価格と標準的な交換工事費を含む目安です。設備のグレードやサイズ、配管の移設、内装工事、下地補修の有無によって費用は変動します。水回り設備費は、スケルトンリフォームの総額に含まれる場合と別途計上される場合があります。上記の設備費を機械的に加算せず、二重計上になっていないか見積もりの内訳を確認しましょう。

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木造住宅での費用相場

木造住宅の耐震改修費は、耐震診断の結果や補強前後の評点、基礎の状態、補強箇所数によって大きく変わります。国土交通省は、築50年・2階建て・延べ床面積約100㎡の木造住宅で約224万円のモデルケースを示しています。東京都の目安では、在来工法で上部構造評点を0.5から1.0へ高める工事が1棟150万～200万円です。スケルトンリフォーム全体の費用は、これらの補強費が前述の総額に含まれているかを確認し、耐震診断後の見積もりで判断しましょう。

※ 参考1：国土交通省「住まいの耐震化・補助金と支援制度」
※ 参考2：東京都耐震ポータル「戸建住宅の耐震改修工事」

マンションでの費用相場

鉄筋コンクリート（RC）造のマンションでも、管理規約の範囲内で専有部分をスケルトンリフォームできます。ただし、柱・梁・耐力壁・床スラブなどの構造躯体は一般に共用部分にあたります。区分所有者が単独で構造躯体へ耐震補強を行うことはできず、建物全体の耐震改修は管理組合が耐震診断や改修計画を作成し、総会の決議を経て進めます。

マンションの耐震改修費は、建物の規模や構造、補強工法、工事範囲によって大きく異なります。2022年度に実施された調査では、費用の回答が得られた22件の1戸当たり工事費は、指定された道路沿いの特定沿道マンションで中央値220万円（平均253万円）、それ以外のマンションで中央値47万円（平均127万円）でした。助成金を差し引いた1戸当たりの実負担額は、どちらも中央値30万～40万円です。ただし、調査件数が限られ、利用できる助成制度によっても負担額が変わるため、耐震診断と改修計画を基に個別の見積もりを確認しましょう。

マンションの耐震改修に必要な決議要件は、工事内容によって異なります。共用部分の形状や効用の著しい変更を伴う場合は、原則として区分所有者と議決権のそれぞれ4分の3以上による特別多数決議が必要です。ただし、耐震改修の必要性に係る認定を受けた場合や、形状・効用の著しい変更を伴わない工事では、原則として過半数の普通決議で進められる場合があります。費用負担は原則として共用部分の持分割合によりますが、管理規約に別の定めがある場合はその内容も確認しましょう。

※ 参考1：国土交通省「マンション耐震化マニュアル」
※ 参考2：マンション管理センター「高経年マンションの耐震化の取組」

2026年度に利用できる可能性がある補助金・減税

耐震改修そのものへの助成は地方公共団体の制度が中心で、対象住宅や補助額は地域によって異なります。2026年度は、スケルトンリフォームと同時に断熱改修や窓交換、高効率給湯器の設置を行う場合、「みらいエコ住宅2026事業」「先進的窓リノベ2026事業」「給湯省エネ2026事業」を利用できる可能性があります。

補助上限は、みらいエコ住宅2026事業のリフォームが1戸100万円、先進的窓リノベ2026事業が1戸100万円です。給湯省エネ2026事業の基本額は、エコキュートが1台7万円、ハイブリッド給湯機が1台10万円、エネファームが1台17万円です。いずれも登録事業者が申請し、同じ工事部分で国の補助金を重複して受けることはできません。予算上限に達すると受付が終了するため、契約前に対象製品と受付状況を確認しましょう。

なお、長期優良住宅化リフォーム推進事業は2025年度で交付申請を終了し、2026年度は実施されていません。一定の耐震改修では、所得税の控除や翌年度の固定資産税の減額を受けられる可能性もあります。

※ 参考1：国土交通省「みらいエコ住宅2026事業・リフォーム」
※ 参考2：環境省「先進的窓リノベ2026事業」
※ 参考3：経済産業省「給湯省エネ2026事業」
※ 参考4：国土交通省「住宅リフォームの減税制度」

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フルリフォームと耐震改修工事の工事期間

以下は、工期が約4カ月と約4.5カ月だった2つの事例です。

1つ目は、築40年・広さ約150㎡の2階建て戸建て住宅です。外壁の張り替えと、壁の撤去を伴う大規模な間取り変更に耐震工事を加え、内装から外観まで一新しました。もとの構造体による制限を受けながら進め、工期は約4カ月でした。

2つ目は、築40年・広さ約80㎡の2階建て戸建て住宅です。外壁の張り替え、間取り変更、屋根の葺き替えに加え、耐震性・断熱性・防犯性を高める工事を行いました。外壁はサイディングへ張り替え、床下は既存の基礎からベタ基礎へ変更し、耐震等級3を実現するための耐震工事も実施しています。工期は約4.5カ月でした。