民泊用の施設にリノベーションする費用は？

民泊リノベーションするために知っておきたい知識

民泊とは一般に、空き家や住宅の空き部屋、マンションの空き室などの個人宅を提供して、利用者(観光客)が有料で宿泊することです。

2008年頃より、Airbnb(エアビーアンドビー)をはじめとするインターネットサイトを通じて、個人宅や投資用にリノベーションした物件を、外国人観光客に宿泊用として貸し出すという新ビジネスが登場しました。

外国人観光客の増加で宿泊施設が不足しているということと、空き家物件の増加が社会問題になっているという事実も、民泊ブームの一因として考えられます。

また、2020年のオリンピックに向けて、さらに利用者の増加が見込まれているため、民泊ビジネスを始めようとする、物件オーナーの相談件数も徐々に増えているようです。

現在の法律

2017年に民泊に関する新しい法律が定められる予定です。

新法民泊が制定されると「住居として貸し出す民泊」という新たな賃貸方法が認められるということになります。

新法では空き家や空き室などを、現在の法律よりも簡単に民泊として利用することができるため、今後、民泊サービスを提供したいという物件オーナーが増えていくことが予想されています。

新法成立後は、旅館業法では適用されなかった住居専用地区の宅地でも、年間180日未満の営業日数であれば、届け出だけで民泊が始められるということです。

年間180日という規制があるものの、単に空き部屋を提供したいという場合や、物件オーナーが住んでいるという状態で、空いている部屋だけを貸したいという場合には好都合な法律です。

しかし、利用者を増やして稼働率を上げたいという場合には、反復継続の営業が必要となり、旅館業法の旅館営業か簡易宿所営業の許可を得なければなりません。

過渡期であり、 民泊ビジネスに関する法整備がまだ追い付いていない現段階では「旅館業法の簡易宿所営業」が民泊に近い法律とされています。

旅館業法の簡易宿所

旅館業法には、ホテル営業、旅館営業、簡易宿所営業、下宿営業の4つの形態があります。

所有する戸建て物件や賃貸アパート、マンションの空き部屋を民泊として利用したいという場合のほとんどが、簡易宿所営業となりますが、一部では旅館営業の許可が必要になるケースもあります。

但し、マンションの場合は管理規約で民泊不可と明記していることもあるので注意が必要です。

民泊に関係する旅館営業と簡易宿所営業の違いを簡単にみてみましょう。

旅館営業

旅館は和式の構造や設備を主にした施設で、客室数は5室以上、和式構造設備の客室は1部屋7平方メートル以上であること、という規定があります。

賃貸アパートなどを民泊にするという場合には、旅館営業として届けることも考えられます。

賃貸マンション・アパートをリノベーションする費用についてはこちら

簡易宿所営業

客室を多人数で共用するカプセルホテルやユースホステルなども簡易宿所営業に相当します。

客室の延べ床面積が33平方メートル以上であること。

また、2段ベッドがある場合は、上下1m以上の間隔を空けることなどが決められています。

空き家や空き部屋、マンションの1室などを利用して民泊にするというような場合は、現状では簡易宿所営業として申請することが多いということになります。

民泊用のリノベーションが得意なリフォーム会社を探すには？

自分が住んでいる地域で民泊用のリノベーションを得意としているリフォーム会社を知りたい場合は、リフォーム会社紹介サービスを使うと良いでしょう。

リフォーム会社紹介サービスの「ハピすむ」は、お住まいの地域やリフォーム・リノベーションのニーズを詳しく聞いた上で、適切で優良なリフォーム会社を紹介してくれます。

住宅リフォーム売上ランキング上位6社の内、5社の大手リフォーム会社が加盟しており、高額となるリノベーションを検討している方にも安心です。

運営会社のエス・エム・エスは、東証プライム上場企業なので、その点も安心です。

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空き物件を民泊にリノベーションするための費用

現在、空いている物件や空き部屋を利用して民泊を始めようとする場合は、インターネット上で登録して、外国人観光客に物件の良さをアピールすることが重要になります。

どのようなサービスを提供できるかということも大切ですが、まずは物件写真が美しくなければ利用客を増やすことも、稼働率を上げることもできないでしょう。

そのためには、全体のイメージが大切になるので、利用者が心地よく宿泊できる空間をリノベーションで作ることが大切です。

民泊として価値を上げるためのリノベーションは、物件オーナーの意思だけでは難しい点もあるので、民泊リノベーションを専門に扱っている業者に相談するのが良いでしょう。

どのようなことをしてもらえるのか、みてみましょう。

古民家をスケルトンリフォームする費用についてはこちら

民泊リノベーションサービスについて

民泊物件オーナーの相談で多いのは、新規参入者の増加による稼働率低下、良い土地であるのも関わらず宿泊料金が下落している、中古物件で見栄えがしない、などだそうです。

法律関係の相談では、旅館簡易宿所への許認可取得、特区民泊の許認可取得(特区民泊は2017年4月現在大阪府と大田区などですが今後増加する予定)、合法民泊施設として火災保険に加入したい、などが挙げられています。

民泊リノベーションサービスとは、これらの要望に応えるためのリノベーションを行い、利用者が満足できる内装や設備の準備や、必要な許認可取得まで一連の作業をしてくれるサービスのことです。

民泊リノベーションと部分的リフォームを合わせた費用の目安

民泊を成功させるポイントは、魅力ある物件、宿泊価格の設定、利用者の評価などが挙げられます。

特に、最初に取り組まなくてはならないのは、利用検討者が宿泊したくなるような魅力ある物件を作ることです。

そのためにはリノベーションやリフォームで、統一感のある色やデザインにするのが良いでしょう。

リノベーションする部屋の広さや、どの程度のグレードに仕上げたいのかということによっても費用は大きく変わっていきます。

民泊に適した部屋作りとして考えられるのは、まず壁紙と床材の変更、外国人観光客に合わせた広いトイレ、また、ベッドを数台おけるスペースの確保などが大切なポイントになります。

バスルームは3点ユニットバスでも構わないかもしれませんが、日本家屋などを体験させたいという場合には、和風のお風呂を設置したほうが良いでしょう。

これらのことを考慮して魅力的なリノベーションを目指すのならば、費用もそれ相応にかかります。

2DK～3DK(33平方メートル以上)の広さで、約150万円～200万円以上の予算を組んだ方が良いといわれています。

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民泊のための旅館業許認可にかかる費用について

民泊に必要な旅館業や簡易宿所営業を始めるためには、旅館業許可申請をして都道府県知事の許可が必要です。

しかし、旅館業の許可を管轄しているのは各自治体の保健所なので、申請の第一歩は保健所との事前相談から始まります。

そこで、開業までのスケジュールを決めます。

旅館業の申請は、ただ申請書を提出すればよいというわけではありません。

消防法に遵守しているか、物件が用途地域を満たしているかなど、様々な申請書類や確認が必要です。

また、図面も建物だけではなく排水、換気、電気設備の配線・配管など、かなり正確な図面が必要となります。

素人がすべてやろうとするには、とても複雑でハードルが高い作業になります。

行政書士などの専門家に依頼すると、煩雑な書類の作成をスムーズに行うことができます。

旅館業許可申請のために行政書士に支払う費用は、建物によっても違います。

一般的なケースでは、どれくらいになるのかみてみましょう。

民泊申請にかかる実際の費用

通常、新規営業許可の申請料は約15万円～。事前調査費用は約10万円～。その他として、面談料約1万円などがかかる場合もあります。

また、司法書士費用とは別に、各自治体に支払う申請手数料が約2万円～約3万円かかります。(各自治体によって料金が異なる)

物件や行政書士または自治体によっても異なりますが、開業のための費用として約30万円以上の申請費用がかかるということになります。

これらのように、民泊を営業するためにはリノベーションや申請手数料など、様々な費用がかかります。

しかし、利用者に満足してもらえるような民泊作りには、欠かせない投資ということにもなるでしょう。

シェアハウスを始めるためにはリフォームが必要

 
シェアハウスを始めるためには物件が必要ですが、現存する中古物件の中で、複数人で共同利用できるような造りになっているものはほとんどありません。

そのため、戸建て住宅タイプやマンションタイプなど物件のタイプに関わらず、物件入手後は必ずシェハウス向けにリフォームを行うことになります。
 

シェアハウスリフォームの目的

シェアハウスをリフォームする目的は主に、
入居者のニーズを満たすこと
リフォームの段階で空室リスクを減らすこと
法的な基準を満たすこと
の3つになります。

入居希望者のニーズを満たす

「家具家電付き」や「トイレ2台あり、シャワールーム複数台あり」などとすることで、他のシェアハウスと差別化でき入居者ニーズを満たすことができます。

例えば、既存の和室をそのまま居室に流用せず、畳をフローリングに張替えて洋室にリフォームすることで、若年層の入居希望者を呼び込むことができるでしょう。

リフォームの段階で空室リスクを減らす

いくらシェアハウスといえど、住みにくく人が寄り付かないような設備では入居者が集まらず収益が見込めません。

問題を抱えたシェアハウスという噂やクチコミが広まれば、余計に入居希望者が寄り付かなくなり、さらに申込者が減るという悪循環を生んでしまいます。

また、物件へ人が住み始めると、後から内装を変えたり設備を増設したりするリフォームが行いにくくなりますので、物件入手後のリフォームの段階で、入居者のニーズに合致する間取りを考えておきましょう。

法的な基準を満たす

共同住宅であるシェアハウスは、構造や間取りが自治体の条例や建築基準法といった各法律に適合していなければなりません。

また、各入居者の個室は建築基準法における「居室」扱いになるため、窓を付けて採光を取ること、換気口を設けること、各個室を仕切る壁は防火性能を確保することなども定められています。

シェアハウスでリフォームしておくべき箇所

シェアハウスで入居開始前に済ませておきたいリフォームとしては、以下のような箇所が挙げられます。

• 個室のドアに鍵を付ける
• 個室にテレビ端子を増設する
• 個室にエアコンを取り付ける
• コンセントを増設する
• トイレや洗面台を増設する
• 脱衣所を新設する
• シャワールームを増設する
• 複数人で使える大きなキッチンに交換する

購入を検討している物件に、上記の設備が既に設置されているほど、リフォームにかかる費用を抑えることができるでしょう。
 

シェアハウスへのリフォームで注意すべき点

 
シェアハウスのリフォームでは、「何をリフォームするか」「リフォーム費用がどのくらいかかるか」を知っておくことももちろん大切です。

しかしそれ以上に、リフォーム費用も含めた物件購入費用を回収する計画や、シェアハウスのコンセプトや法律に即してシェアハウスを作ることも忘れてはなりません。
 

リフォーム費用の回収も含めて収支計画を練ること

賃貸物件経営が成功するかどうかは、物件購入時にかかる初期費用をいかに早く家賃収入で回収できるかが鍵となります。

初期費用は物件の購入費だけでなく、リフォームにかかる費用も含まれますので、これらを合算した収支計画を立てることが肝心です。

そして、前述の通りシェアハウスでは物件購入後に間取り変更や設備の増設が必ずと言っていいほど発生しますので、リフォーム費用の回収は絶対に避けて通れません。

具体的な費用は後述しますが、シェアハウスリフォームには数百万円かかるため、より長期的な視野で安定した収支計画を練る必要があります。

マーケティングのプランを確立しておくこと

単純にシェアハウスを開いただけでは住人は集まりませんので、家賃収入を確保するためには、オープンさせるシェアハウスの魅力やメリットを存分に生かしたマーケティングが必要です。

そのためには、リフォームの際に、より魅力的なシェアハウスを作ることを心掛けなくてはなりません。

シェアハウスへのリフォームで心がけておきたいのは、シェアハウスを「どのようなコンセプトで運営するか」という視点です。

例えば、外国人向けのシェアハウスにするか、国内の若年層向けのシェアハウスにするかで、間取りや必要な設備の傾向は変わってきます。

また、入居者の帰宅時間やライフスタイルによって必要な家具家電の使用傾向も異なるでしょう。

そのほか、長期滞在向けのシェアハウスなのか、短期滞在も可能なシェアハウスかなど、オーナー自身が物件のコンセプトを決め、リフォームの段階で反映させなければなりません。

法律や条例を守ること

シェアハウスは、先述した共同住宅としての法律を満たしていなければなりませんが、法や条例に違反する建築物を提供してしまうと罰を受ける恐れがあり、入居希望者を遠ざける一因になってしまいます。

また、指摘を受けて、予定外のリフォーム費用が後から発生する事態も避けなくてはなりません。

シェアハウス運営に関連する国の法律だけでなく、シェアハウスをオープンさせる自治体の条令等を、オーナー自身がしっかりと勉強しておきリフォームに反映させておきましょう。
 

シェアハウスのリフォームに必要な費用の目安

 
シェアハウスリフォームには、内装や外装リフォームで概算で約200～300万円必要と言われます。

そして、増設する設備の数によってさらに初期費用は大きくなります。
 

各箇所のリフォーム費用

シェアハウス向けリフォームの、具体的な費用相場は以下の通りです。

※1…費用は各設備1台あたりの目安金額です
※2…設備工事は本体代と工事費用を合算した金額です

• 個室のドアに鍵を付ける…約1～4万円
• 個室にテレビ端子増設…約1万円
• 個室にエアコンを取り付ける…約4～7万円
• コンセント増設…約5,000～1万円
• トイレを増設…約15～20万円
• 洗面台を増設…約20～30万円
• 脱衣所を新設…約20～40万円
• シャワールームを増設…40～60万円
• 複数人で使える大きなキッチンに交換…約80～120万円

シェアハウスに必要な家具・家電は？

 
シェアハウスは、「共有スペース」と「占有スペース」に分かれています。

共有スペースとはキッチンやダイニング、浴室、玄関など、シェアハウスの住人全員が共同で利用するスペースのことです。

そして占有スペースとは、住人が個人で使用する各部屋を指します。

同じ空間で複数の住人が暮らすシェアハウスでは、この2つのスペースを区別して家具や設備を用意しなければなりません。
 

共有スペースに必要な家具や設備

共有スペースには様々な家電や家具が用意されていますが、すべてを揃えても使われなければ費用が無駄になりますので、入居者層のライフスタイルに応じてオーナーで要・不要を判断する必要があります。

例えば、もし女性限定のシェアハウスにするのであれば、オートロックや玄関のドアスコープ、トイレの消音設備、複数台の洗面器具はほぼ必須と言って良いでしょう。

あるいは、「料理が楽しめるシェアハウス」というコンセプトにする場合は、フライパンや鍋といった調理器具やお皿などはある程度揃えておいた方が喜ばれます。

そのほか、建物を喫煙可にする際は、喫煙ルームや灰皿を設置し、換気扇の増設なども必要です。

また、「順番待ちが苦痛」「他の人が使えなくなるからゆっくり利用できない」という不満が出ないように、洗面台やトイレ、シャワールームといった水回り設備は複数台用意しておいた方が良いでしょう。

入浴や洗顔のたびに部屋から道具を持って行かなくてもすむように、浴室や洗面台周りに、私物を置いておける鍵付きのロッカーなども設置しておくことをおすすめします。

シェアハウスの共用スペースは、一棟あたり概算で約20～30万円ほどの家具・設備購入費用が発生すると考えられます。

それではそれぞれの共有スペースで必要となる設備を見ていきましょう。

調理台周り

• 冷蔵庫
• レンジ
• 炊飯器
• コーヒーメーカー
• 浄水器
• 調理器具

など

ダイニング

• テーブル
• 居住者分のイス
• 食器棚

など

リビング

• ソファ
• テーブル
• テレビ
• エアコン
• カーペット

など

お風呂

• 浴室ドアの鍵
• バスグッズ（せっけんトレー、腰掛け）
• 貴重品を入れる鍵付きのロッカー

など

洗面所

• 洗濯機（できれば2台以上）
• 洗面台（できれば2台以上）
• タオルかけ
• 入居者の人数分の洗面用具収納
• ドライヤー（2個以上）
• 鏡

など

トイレ

• 便器（できれば2台以上）
• 消音設備
• 換気口

など

玄関

• 入居者の人数分のポスト
• 防犯カメラ
• オートロックキー
• 玄関のドアスコープ
• モニター付きインターホン

など

占有スペースに必要な家具や家電

各個室の設備で何よりも大切なものは、扉のカギです。

安心して過ごせるプライベート空間を用意するという意味でも、入居者同士のトラブル防止のためにも、個室はカギがかかるようにしておかなければなりません。

シェアハウスの個室は家具家電が揃っているほど良い

シェアハウスは一般的な賃貸物件と違って、長期間の入居を想定して申し込む人は少なく、家具の持ち込みを考えている人は多くありません。

そのため、各個室に備え付けの家具が充実しているほど、短期滞在型の利用者層に物件を気に入ってもらえる確率が高くなります。

占有スペースは最低でも、デスク、ベッド、収納、エアコンなどは確保しておきたい所ですが、テレビ、衣装掛け、カーテンといった家具のほか、ごみ箱や室内物干し、スタンドミラーなどもあると喜ばれます。

住宅を民泊施設に改築する前に知っておくべきこと

個人宅で民泊施設を始める場合、部屋を宿泊できるような環境に整備しなければなりませんが、住宅を民泊施設に改築するに前に知っておくべきことがあります。

それはどのような内容なのか見ていきましょう。

民泊新法(住宅宿泊事業法)とは

民泊新法(住宅宿泊事業法)とは2018年6月に施行する法律で、旅館やホテルなどの旅館業法が改正し、新しい「住宅宿泊事業」について決められた法律になります。

旅館業法改正によって旅館やホテルなどの旅館業以外である個人宅が、住宅専用地域でも民泊施設として営業できるようになりました。しかし、個人宅で民泊施設として営業するにあたり、旅館業改正後の要件について注意する点があります。

【住宅を民泊施設として営業する要件】
・営業日数は1年間で180日以内でなければならない
・住民票があるなど生活の本拠として使用されている住宅が対象
・賃貸物件などの入居者の募集が行われている住宅が対象
・マンションなどはその所有者や賃借人、転居人の居住に使用されている家屋が対象(別荘やセカンドハウスなど)
・マンションの管理規約によっては、マンションでの民泊営業不可な場合がある

個人宅を民泊施設にする際、上記の要件などを確認した上で民泊施設としての環境づくりをしましょう。場合によっては簡易宿泊業法による用途変更、スプリンクラーの設置、トイレ、洗面の数の規定による増設など、民泊の種類も色々ありますので、ビジネスとして成り立つかなど様々な面から検討され、必要なリフォームを絞っていくとよいでしょう。

住宅を民泊施設にリノベーションする場合の費用目安

住宅を民泊施設にリノベーションする場合の費用目安は以下の通りです。

【3DK(約55平米)の場合】
・価格相場：約140万円
・工事内容：壁・天井・室内建具などの室内全面塗装工事、電気配線工事、床工事、既存品キッチンの撤去、新しいキッチンの設置、ユニットバス交換、インテリア設置、クリーニングなど

【2DK(約35平米)の場合】
・価格相場：約88万円
・工事内容：壁・天井・室内建具などの室内全面塗装工事、電気配線工事、床工事、既存品キッチンの撤去、新しいキッチンの設置、ユニットバス交換、インテリア設置、クリーニングなど

これらの費用は設備や建具、デザインなどのグレードによって異なります。

古民家などの中古住宅を民泊施設に改築する場合の費用目安

古民家などの中古住宅を基礎のみを残して解体し、民泊施設にリノベーションする場合の費用目安は以下の通りです。

【築60年の古民家をスケルトンリフォームした場合】
・価格相場：約2,500万円
・リフォーム概要：屋根瓦の前面葺き替え、外壁の前面張り替え、耐震工事及び基礎部分の新設、内装の前面リフォーム

古民家などの中古住宅を民泊施設に改築する場合、家の傷み具合にもよりますが内装や外装などほとんどの設備を新しいものへと交換する必要があります。

特に水回りは、配管などが古く錆びついている可能性があるため、交換する箇所が多くなることがあるでしょう。

また、古民家などの中古住宅は築年数の古いものが多いため、耐震補強が必要なケースがあります。耐震工事はお住いの自治体によって補助金対象になる可能性があるため、自治体の役場などに相談してみるといいでしょう。

古民家を民泊施設に改築する際に費用を抑える方法

古民家をスケルトンリフォームすると大規模工事になり、高額になってしまう場合がありますが、ちょっとした工夫で費用を抑えることが可能になります。

それは、古民家を民泊施設に改築する際に「使えるものは残して使う」ことです。古くなった梁や建具などの木材は、何十年も経つと趣が出てきます。

また、古民家に設置してあった建具などの設備を使用することで、古民家ならではの雰囲気を演出することが可能になります。

訪日外国人を対象にした民泊施設の場合、かえって日本の古民家の雰囲気の方が好まれるケースもあります。

空き家を民泊施設に改築する場合の工事内容

次に、空き家物件を民泊施設に改築する場合の工事内容などをご紹介します。内装や外観、水回りなどを改築する際の内容やポイントなどを見ていきましょう。

内装や外観を改築する際の工事内容とポイント

民泊施設を始める上で、建物の外観や内装の清潔感は非常に重要な要素となります。特に内装は、清潔感がなければ宿泊客が少なくなったり評価が悪くなる恐れがあります。

内装の工事内容では、壁紙の張り替えや家具の設置などがあります。壁紙の張り替えは約800円～約1000円/平方メートルが費用相場になり、白い壁紙にすると清潔感が出て写真で部屋を紹介する際に見栄えが良いとされています。

また、内装工事のコストを抑えたい場合は家具のデザインなどにこだわることで見栄えがよくなります。

一方外観ですが、空き家の外壁全面を塗装できればいいのかもしれませんが、コストを抑えたい場合、外壁は写真撮影時に見えるところだけきれいにしておくのも手段の1つでしょう。

水回りを改築する際の工事内容とポイント

次に、空き家物件の水回りを改築する際の工事内容と費用の目安を見ていきましょう。

【キッチンのリフォーム】
・相場価格：約50万円～約100万円
・工事内容：既存キッチン除去、新規キッチン取付、給排水工事、養生、廃材処分など

(ポイント)
民泊の場合、キッチンはあまり使用しないこともあるためキッチンは小さめのサイズでも良いことも。

【お風呂のリフォーム】
・相場価格：約50万円～約100万円
・工事内容：既存浴槽撤去、新規バスルーム取付、給排水工事、浴室器取付工事、養生、廃材処分など

(ポイント)
民泊の規模によっては、お風呂かシャワールームを増設しなければならないことも。また、日本を意識したお風呂作りが、外国人宿泊客に喜ばれることもある。

【トイレのリフォーム】
・相場価格：約10万円～
・工事内容：既存品撤去、新規トイレ取付、既存品処分など

(ポイント)
空き家物件が築年数が古い場合、和式トイレの場合は洋式にする、ウォシュレットを設置する、広くするなど外国人利用客を意識したトイレづくりをすると良い。

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