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2020年11月25日更新

マンションをリフォームする際の基礎知識

マンションをリフォームする際には、あらかじめどのような知識を知っておくと良いのでしょうか。費用や工事の流れ、業者探しのポイントなど、マンションリフォームに必要な基本的な知識と、リフォームの際に注意するポイントについてご紹介します。

  • 【監修者】株式会社フレッシュハウス 樋田明夫
  • この記事の監修者
    株式会社フレッシュハウス
    樋田明夫
    営業戦略室 室長

マンションでリフォームする際の注意点とは

マンション リフォーム

マンションでリフォームする際の注意点にはどのようなものがあるのでしょうか?

まず前提として知っておかなければならないのは、マンションには専有部分と共用部分の2つがあることです。

専有部分は住人にある程度管理が任されているため、自由にリフォームを行うことができますが、共有部分は住人が自由にリフォームを行うことができません。

また、専有部分であってもマンションの規約でリフォームができない場合もありますので、マンションリフォームを行う際には必ず管理組合の規約を確認しておきましょう。

その他にも、業者を呼んで行うリフォームについては、立ち入りのための許可を管理組合から得る必要がある場合もありますので、リフォームを申し込む前に管理組合に連絡し、可能かどうか確認しておくことも大切です。

マンションをリフォームする前に準備しておくべきこと

マンションをリフォームすると決まったら、事前に準備しておくことがいくつかあります。では、どのような準備を行うのか見ていきましょう。

マンションの構造形式を確認しておく

マンションの場合、構造形式によってリフォームが出来ない部分がある可能性もあります。そのため、リフォームを行う前にはまず対象となるマンションの構造形式の確認が必要です。

一般的なマンションには「梁と柱で建物を支えるラーメン構造」と「壁・天井・床の6つの面で建物を支える壁式構造」があります。

「ラーメン構造」の場合、梁や柱を移動させなければ間仕切り壁の取り外しが可能なため、自由な間取り変更ができます。

一方、「壁式構造」の場合、壁同士で箱のように建物を支え合っているため、構造上壁の移動や取り外しはできません。そのため、リフォームを行う際は、間取り変更に制約が出てくるでしょう。

リフォームを依頼する前に構造形式を調べておくことで、どちらの構造形式なのかがわかり、その後のリフォーム計画が決まるでしょう。

電圧と排水管の位置を確認しておく

例えばキッチンのリフォームでIHクッキングヒーターを設置したい場合、ガス台から取り替えることは簡単ですが、200Vの電圧が必要になります。もし、既存の電圧が200V未満の場合は電気契約しているアンペア数を増やさなければなりません。

この際、電気のアンペア数はマンション全体容量によって制限がある可能性もあるため、事前に管理規約の確認が必要です。

次に、排水管の位置です。ほとんどの場合専有部分にある排水の出口位置はパイプスペースの中や床に埋め込まれていることが多くマンションリフォーム時に設備などとともに新しいものへと取り替えるのであれば問題はありません。

しかし、キッチンなどの水回りを移動させる場合、新たに配管を床下に設置するとなると、排水の勾配や排気ダクトの位置などの問題で思ったような位置にキッチンやトイレが配置できず、床を上げなければならなくなったり、工事範囲が広がったりとトラブルが発生する可能性があります。

そのため、竣工図などを確認し事前に配管の状況や位置などをチェックしておきましょう。分かりづらい場合はマンションの管理人などに主旨を説明して図面を借りておき、そのうえでリフォーム会社などと相談するとよいでしょう。

近隣住人の理解を得ておく

マンションでリフォームを行うとなると、リフォーム業者の他に多数の職人や設備関連のスタッフの出入りがあります。

また、日中は工事で発生する騒音もあるため、マンションリフォームを行う前には必ず近隣住人に説明と挨拶を済ませておきましょう。

その際「何か気になることがありましたら言ってください」と一言伝えておくと、その後のトラブルを回避できる可能性があります。

マンションで施工できるリフォームと費用相場とは

マンションではどのような部分にリフォームを施すことができるのでしょうか?

リフォームができる部分とリフォームを行った場合の費用についてご紹介します。

間取りの変更リフォーム

マンションの場合、部屋は間仕切り壁で仕切られている構造のため、間仕切り壁を撤去したり追加したりすることで、間取りの変更リフォームを行うことができます。

費用は間取りを変更する範囲によって変わってきますが、リビングとダイニングとキッチンの3部屋を間取り変更し、1つの大きな部屋に変更する工事なら、約100万円からが相場です。

マンションの間取り変更リフォームをする際の注意点

マンションの間取り変更リフォームをする際、いくつかの注意点があります。具体的にどのような内容なのかを見ていきましょう。

マンションで自由に間取りできるのは占有区分のみ

まず、マンションではマンション法において、建物の区分が明確に決められています。

マンションを購入・賃貸などできる部分は個人の所有権が確立されている「専有部分」とし、エントランスや階段、廊下などはマンションの所有者全員が所有権を持つ「共有部分」としています。

基本的に、マンション内でリフォームできるのは個人の所有権がある「専有部分」のみとなり、その他の共有部分のリフォームはできません。リフォームできるのは、玄関内からベランダの手前の部屋内部までです。

ラーメン構造のマンションを間取り変更する場合のメリット・デメリット

構造形式がラーメン構造のマンションを間取り変更する場合のメリット・デメリットは以下の通りです。

【ラーメン構造のマンションをリフォームするメリット】

  • 壁を取り外すことができるため、間取り変更が自由にできる
  • 室内空間が広く取れる
  • リフォームしやすい

【ラーメン構造のマンションをリフォームするデメリット】

  • 梁や柱は取り除けないため、梁や柱が室内に残ってしまう
  • 壁に凹凸ができて家具がきれいに置けない

ラーメン構造のマンションをリフォームする最大のメリットは、間取り変更の自由度でしょう。柱や梁は取り除けませんが、専有部分内の壁の撤去ができるためリビングダイニングにするなど1部屋を広くすることも可能です。

一方、ラーメン構造のデメリットは柱や梁を取り除けないことです。広い部屋を作りたい場合、柱や梁の凹凸が残ってしまう可能性があるでしょう。

壁式構造のマンションを間取り変更する場合のメリット・デメリット

壁式構造のマンションを間取り変更する場合のメリット・デメリットは以下の通りです。

【壁式構造マンションをリフォームする場合のメリット】

  • 凹凸がないため部屋がすっきりとした空間にできる
  • 耐力壁で厚みがあるため遮音性や防音性に優れている
  • 断熱性が高い
  • 耐震性に優れている

【壁式構造マンションをリフォームする場合のデメリット】

  • 壁を取り除くことができないため、間取り変更が難しい
  • 窓や室内ドア、引戸などの開口部を新設することができない
  • 窓や開口部の大きさを広くすることができない
  • 1部屋を広くすることが難しい

壁式構造マンションをリフォームする際のメリットは、遮音性や断熱性、耐震性に優れているため、防音・断熱・耐震リフォームをしなくても快適に暮らしやすいということでしょう。

一方デメリットは、間取り変更が難しく、1部屋を広くできないことです。LDKとして壁を撤去して広くしたいと考えている場合は、何らかの対策が必要になるでしょう。

部屋全体の間仕切り壁を撤去し、間取りを大がかりに変更する場合については、内装工事や配管工事等も必要となるため、約300万円からが相場とされています。

壁や床などの内装リフォーム

マンションでは壁紙の貼替えや床の張替えといった内装、インテリアのリフォームも可能です。

この場合の費用は、壁紙の貼替えが1平方メートルあたり約700円から、床の張替えについてはフローリングを用いた場合で1平方メートルあたり約2,500円からが目安とされています。

壁紙や床のリフォームについては、使用する建材によって単価が大きく変わりますので、防音や消臭といった高機能な製品を用いる場合はリフォーム会社に見積もりを立ててもらうと良いでしょう。

天井部分のリフォーム

天井についても壁などと同じく、壁紙の貼替えリフォームを行うことができます。

費用は壁紙の貼替えと同じく、1平方メートルあたり700円からが相場です。

壁紙の貼替え以外のリフォームについては、マンションの構造によって可能かどうかが決まり、天井部分にある程度のスペースがある場合には天井板を解体して天井の高さを変えることもできます。解体後は配管を露出するのか、さらに高い位置に天井を設置するかなど事前に計画をたててから行いましょう。

ただし、天井や壁などについては、規約でどこまでリフォームできるかが決まっていますので、あらかじめ管理規約等を確認し、工事が可能かどうか確かめておきましょう。

水回りのリフォーム

浴室やトイレ、キッチンといった水回り設備のリフォームは、マンションでも比較的多く行われています。

費用はユニットバスの入れ替えが約100万円から、キッチンの入れ替えが約120万円から、トイレについては便器の交換が約20万円から、内装を含める場合で約20万円からが相場とされています。設置だけではなく以前に使用していた設備の取り外し、解体・運搬等が含まれますので、なるべく多くの工事をまとめて行うことで費用を節約できるかもしれません。

また、配管についても管理規約上問題のない範囲で交換することもできますが、マンションの場合は各戸の排水を階下に流す縦管が設置されており、この部分を変更することができません。

そのため、あくまでも配管は室内部分の床下に通されているもののみ変更することができます。

配管変更は、床面の解体等も必要となるため、費用についてはリフォーム会社に相談し、見積もりを立ててもらうと良いでしょう。

ドア部分のリフォーム

玄関ドアは共用部分となるため、基本的に住人がリフォームを行うことができません。

しかし、室内部分のドアについては問題なくリフォームが可能でしょう。

費用はドアのみを交換する場合が約7万円から、ドア枠も交換する場合は約10万円からが相場とされています。

また、引き戸を開き戸に交換するといった開閉方法の違うドアに交換する場合については、開口部の工事などを同時に行う必要があるため、工事費用は約20万円からが相場です。

内窓のリフォーム

マンションの場合、屋外に繋がっている部分は共用部分となっているため、窓サッシや窓そのもの、ベランダなどはリフォームすることが基本的に不可能です。

ただし、窓に関しては管理規約でサッシを撤去しない範囲でのリフォームが可能な場合もあるため、外窓を交換したいという場合には管理組合に問い合わせてみると良いでしょう。

また、もし外窓が交換できない場合には、内窓を追加するリフォームを行うことができます。

リフォーム費用は、外窓のリフォームがカバー工法を用いた場合で1カ所あたり約10万円から、内窓の追加については、1カ所あたり約8万円からが相場です。

費用については窓の大きさで大きく変わりますので、詳細な価格を知りたい場合は、リフォーム会社に見積りを立ててもらいましょう。

マンションをフルリフォームする際のポイント

マンションをフルリフォームする際のポイントをご紹介します。

住みながらのリフォームができない場合は仮住まい先を用意する必要がある

比較的小規模なリフォームの場合は、住みながらのリフォームが可能です。

しかし、間取り変更などの大規模リフォームの場合、住みながらリフォームすることは難しいため、リフォーム工事期間中の仮住まいを用意し、引っ越しをする必要があるでしょう。

仮住まいを用意する場合、リフォームを行う間だけ居住でき、家族全員が暮らせる部屋が必要です。

また、引っ越し回数も2回になるため、リフォームの際は仮住まい先の賃料や引っ越し代金も用意しておきましょう。

今後のライフスタイルやライフステージを考慮してリフォームの提案をする業者を選ぶ

リフォーム後は居住者全員が快適に暮らしていくために、子供が成長した場合や高齢になったあとのことを考慮した上で、リフォームを計画する必要があります。家族の人数の変化やバリアフリーへの準備など工事をするタイミングで一緒に考えておくと後々かかる費用を抑えることができるでしょう。

ライフスタイルの変化に伴った空間づくりについては、リフォーム業者が一番よく知っています。そのため、今後はどのような空間にすればいいのか、相談しながらリフォーム計画を進めていくといいでしょう。

築年数別で考えられるリフォーム工事と相場

住宅は築年数が経つにつれて、傷んでくる場所がいろいろと出てきます。

どれくらいの築年数が経つと、どのリフォームが必要になるのでしょうか?目安と費用の相場をみてみましょう。

【マンション(専有面積70平方メートル)リフォームの相場】

築年数 必要になるケースが多いリフォーム 検討しておきたいリフォーム
10年 ・クリーニング(約7万円)
・畳の表替え(約3万円)
・クロス交換(約42万円)
・温水洗浄便座交換(約5万円)
15年 ・クリーニング(約7万円)
・畳の表替え(約3万円)
・クロス交換(約42万円)
・温水洗浄便座交換(約5万円)
・洗面台交換(約10万円)
・ユニットバス交換(約65万円)
・給湯器交換(約15万円)
20年 ・クリーニング(約7万円)
・畳の表替え(約3万円)
・クロス交換(約42万円)
・温水洗浄便座交換(約5万円)
・洗面台交換(約10万円)
・ユニットバス交換(約65万円)
・給湯器交換(約15万円)
・キッチン交換(約60万円)
・トイレ本体交換(約10万円)
・フローリング工事(約45万円)
25年 ・クリーニング(約7万円)
・畳の表替え(約3万円)
・クロス交換(約42万円)
・温水洗浄便座(約5万円)
・洗面台交換(約10万円)
・ユニットバス交換(約65万円)
・給湯器交換(約15万円)
・キッチン交換(約60万円)
・トイレ本体交換(約10万円)
・フローリング工事(約45万円)
・間取り変更(約70万円)

*1 参考:中古×リフォーム 築年別の目安額

築年数が経つにつれて、必要なリフォーム箇所が増え、金額も大きくなります。

特に水回りは15年を経過すると傷みが目立ってきますので、計画を立てながら徐々にリフォームをしていくのも良いでしょう。

マンションの『リフォームパック』とは?

マンションの「リフォームパック」とは、工事費、見積もり、出張費、保証費などの費用がひとまとめにされたリフォームプランのことです。

あらかじめリフォーム範囲や種類が決められており、費用の合計金額が明確になっています。最終的な価格が最初から分かっているという点が、一般的なリフォームとの違いです。

リフォームパックのメリット

リフォームパックのメリットは下記の通りです。

1.あらかじめ価格が明確になっている
2.工事期間が短縮できる
3.価格が抑えられることもある

事前に価格が明確になっているため、予算が立てやすいのが良い点です。

また、見積りなどが1回で済むため、工事完了までの時間が短縮できて手間も少なくてすむでしょう。

あらかじめ工事の内容が決まっており、上記のように見積もりから工事完了までの時間が短縮できるということは、人件費も抑えることができます。リフォーム会社はその分、顧客に対して価格のサービスができることもあります。

リフォームパックのデメリット

リフォームパックのデメリットは、下記の通りです。

1.現場の状況に合わせた柔軟な対応ができない
2.希望の設備を選べない
3.保証内容が十分でない場合もある

リフォームパックは、あらかじめプランがリフォーム会社によって決められているため、現場の状況に合わせた柔軟な対応が取れない場合があります。

場合によっては追加費用がかかってしまうこともあるので、事前にそのリフォームパックの内容で対応できる範囲を確認しておきましょう。

また、導入できる設備もあらかじめ決まっているため、希望の種類を選べない場合もあります。

保証内容も、一般的なリフォームに比べると手厚くはない傾向にあります。アフターフォローや保証内容についてもあらかじめ調べておくようにしましょう。

マンションでのリフォームの進め方とは?

マンション リフォーム

1.業者に相談

リフォーム内容を決め、リフォーム業者に連絡して工事内容等を相談します。

この時、あらかじめ管理規約を確認し、管理組合にリフォームが可能かどうか確認をとっておきましょう。

2.下見

リフォーム業者に現地を確認してもらい、希望する工事が可能かどうかを調べてもらいます。

3.プランニングと見積もり

下見後、工事のプランを立て、見積りが作成されます。

費用やプランについて質問がある場合は、このタイミングで相談しましょう。

4.管理組合にリフォーム申請

具体的なプランニングが確定したら管理組合に連絡し、リフォーム実行の許可を得ます。

5.審査

管理組合がリフォーム内容について審査を行い、工事が可能かどうかを判定します。

6.申請者へ回答

リフォーム内容に問題がなければ認可され、リフォーム工事を行うことができます。

もし許可が得られなかった場合は、工事内容等を見直して再申請を行います。

7.近接住民への挨拶と事前承諾

工事に伴う騒音等が発生するため、近隣住民の部屋を訪れ、事前許可と挨拶をしておきます。

業者によっては挨拶を代行してもらえる場合もありますので、忙しい方は任せてしまうのも良いでしょう。

8.契約

見積りやプランに満足し、管理組合の許可が得られたらリフォーム業者と契約を結びます。

9.リフォーム工事

リフォーム工事を開始し、リフォームを進めていきます。

10.工事完了と確認

リフォーム工事が完了したら、施工した部分についてプランとの差異がないかどうか、使用時に気になる問題がないかを確認していきます。

施工後に工事が原因で発生した問題については、アフターケアで対応している業者も多いのですが、工事直後の確認で判断できればよりスムーズに対応が受けられますし、確認の手間を減らすことができます。

また、水回りの配管工事を行った場合については、排水管の配置によって水が流れにくくなるという問題が起こることがありますので、何度か水を流して確認すると良いでしょう。

マンションリフォームを依頼する業者を探すポイントとは

業者選びの際には、マンションリフォームの実績がある会社をリフォーム情報サイトなどで調べ、実績が豊富な会社から選ぶことが大切です。

マンションリフォームでは、管理組合とのやりとりや近隣住民に対する対応といった一戸建てリフォームとは違う知識と経験が必要となるため、マンションリフォームに慣れた業者に依頼したほうが安心と考えられます。

その他の注意点として、リフォームの際には、複数の業者に見積りを依頼して比較する相見積もりを行うようにしましょう。

複数のリフォーム業者に見積りを依頼することにより、業者間の価格差や工事内容の違いを比較することができます。

これにより、平均より見積価格が乖離している業者を判別することができますし、必要な工事についても判断することができるでしょう。

優良なリフォーム会社を見つけるには?

ここまで説明してきたリフォームは、あくまで一例となっています。

「費用・工事方法」は物件やリフォーム会社によって「大きく異なる」ことがあります。

そのとき大事なのが、複数社に見積もり依頼して必ず「比較検討」をするということ!

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