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2019年12月06日更新

【戸建フルリフォーム】建て替えとの違いも解説!

我が家をきれいにしたいけれど、リフォームか、それとも建て替えかと迷われている方もいらっしゃるでしょう。
そこで戸建のリフォームとはどんなリフォームなのかを解説し、最適な時期や予算などを紹介します。また建て替えとの違いについても解説します。

戸建てのフルリフォームとは

フル リフォーム

あえて中古の家を買ってリフォームしたいという方が増えている最近、注目を浴びているのがフルリフォームです。

スケルトンリフォームとも呼ばれますが、そのリフォーム方法と種類について解説します。

フルリフォーム(スケルトンリフォーム)とは

フルリフォームとは、既存の建造物の骨組みである土台や柱、梁だけがある状態にまで解体したところから始めるリフォームのことです。

フルリフォームがスケルトンリフォームと言われる由縁は、骨組みのみを残してリフォームするため、その骨組みを建築用語でいう「スケルトン」と言い換えて、スケルトンリフォームと呼ばれます。

フルリフォームのメリットは、既存の間取りにとらわれることなく、新しい間取りにすることができることです。

戸建フルリフォームの種類

フルリフォームには家全体のフルリフォームから家の一部のリフォームもあります。

小規模のフルリフォームから、大規模なフルリフォームへと順を追って説明します。

小規模なフルリフォームの代表格「水回りのフルリフォーム」

家の一部をリフォームする小規模なフルリフォーム。その中での代表格は「水回りのフルリフォーム」です。

キッチン、浴室、洗面所やトイレは家の中でも特に汚れが目立ち、年式を感じられる部分のため、使い勝手の向上と節水のためのフルリフォームに人気があります。

内部フルリフォーム

内部フルリフォームとはフルリフォームで最も需要の多いリフォームで、既存の住宅の内部のみ骨組み状態まで解体してリフォームを行うため、新しい間取りも実現できます。

外壁のフルリフォーム

外壁のみを新しくするリフォームで、外壁の痛みがひどいために外壁だけを新しいものにすることで新築のような美観が手に入ります。

内部と外壁を同時にフルリフォーム

内部リフォームと同時に外壁のリフォームを行うフルリフォームは、住宅の内部と外部も骨組みを残して解体しリフォームを行うため、まるで新築のような住宅に生まれ変わることができます。

内部+外壁+窓サッシを変えるフルリフォーム

内部と外壁のフルリフォームに加えて窓のサッシも変えるフルリフォームは、最も大掛かりなフルリフォームになります。

窓サッシを変えるケースとは、内部フルリフォームをする上で既存住宅のままの窓の位置がおかしいため、窓サッシも変えなくてはならなくなるケースに施行されます。

フルリフォームの費用はリフォーム規模によって比例する

フルリフォームの費用は、リフォームの規模と比例します。

水回りのみのフルリフォームなら費用は50万円~200万円ほどですが、それ以外のフルリフォームとなると1,000万円前後を見ておく必要はあるでしょう。

戸建フルリフォームとリノベーションの違い

フルリフォームと似た意味で「リノベーション」が使われることがあります。

それぞれの意味に明確な規定がないため、各企業の基準で使い分けているという状況です。

ただ一般的には、新築同様の状態に改築されるのがフルリフォームで、リフォームの際に用途や機能を向上をしてより性能を高めたリフォームを行うことがリノベーションと呼ばれる傾向があります。

戸建フルリフォームの検討時期はいつ?

戸建フルリフォームを検討するタイミングとは、次の3つのケースが多く見られます。

家の資材設備の耐用年数

戸建て住宅の資材や備品などの耐用年数は、20年ほどだと言われています。つまり築20年以上たった住宅では、何らかの不備を感じたり家の各部分で傷んでいるのが見つかる機会が増えてくることが考えられます。

そのようなタイミングでのフルリフォームは、資材や備品を新しいものに取り換えて使い勝手のいい住まいにするのが狙いです。

ライフスタイルの変化

長年暮らしている生活スタイルにも変化が出てきます。子供たちが独立して夫婦二人だけの住まいとなったり、段差の多い家では住みにくいといった問題が出てきます。

そんな時にフルリフォームをして間取りを変えれば、不要となった子供部屋のあったスペースを有効利用できるようになったり、バリアフリーの住宅にしてより快適に暮らすことができるようになったりするでしょう。

災害

度重なる災害を機に、住宅のフルリフォームに関心が集まっています。

より耐震性の強く防火面でも安全な家に住みたいという要望から、フルリフォームを検討される方が増えています。

フルリフォームを行うことで既存の戸建住宅を自然災害に強い家へと作り替えることができるため、建て替えよりも費用を抑えて施工期間も短く収めることができるため、利点が多いと言えるでしょう。



戸建フルリフォームの坪単価の相場

フルリフォームの検討をする上で気になるのがリフォームにかかる費用ではないでしょうか。

しかし戸建のフルリフォームの相場価格は、残念ながら一概には提示できません。なぜなら施工されるフルリフォームの規模や使う建材や工法などによって、かかる費用は異なるからです。

ただし、おおよその坪単価相場を知る方法はあります。

リフォーム業者によっては過去のリフォーム案件を価格とともに公開していることがあります。

そこからご自身が検討しているフルリフォームの内容に似合った事例を探してみれば、大体の相場価格を知ることができます。

また、一括見積もりを請求するという方法もあります。

これはリフォーム業者を決めるのにも有効的な方法なのですが、インターネットの一括見積もりを請求できるサイトから、検討しているリフォーム内容を入力・検索をすると、複数の業者から一度に見積もりを受け取ることができます。

この一括見積もりから総額を比較検討すれば、坪単価の相場を知ることができるでしょう。

このように、坪単価の相場はわかりにくいのですが、ある程度の見積もりの予想金額はこれらのような方法で知ることができるので、試してみてはいかがでしょうか。

上がる?下がる?フルリフォーム後の固定資産税

建物のリフォームを行うことによって、固定資産税にはどのような影響があるのでしょうか。

リフォームの内容にもよりますが、リフォームをすることで固定資産税が上がる場合と下がる場合とがあります。

一つの目安となるのは建築確認申請が必要な大規模なリフォームであるかどうかです。

たとえば、増築する場合や平屋住宅を2階建て住宅に改築する場合など、建物の建築面積や延床面積が増加するようなケースは固定資産税が上がる可能性が高いでしょう。

また、建物の骨組みだけを残して主要構造部に手を加えるようなフルリフォームの場合も建物の価値が上昇したと見なされることがあります。

他にも、住宅として使用されていた建物を店舗や事務所へリフォームする等、用途の変更を伴うリフォームを行う場合も固定資産税が上がる可能性があるでしょう。

しかし一方で、リフォームを行うことで固定資産税が下がるケースもあります。

たとえば、住宅の耐震化、バリアフリー化、省エネ化を目的としたリフォームを行った場合です。このようなリフォームでは要件を満たすことで固定資産税が減額されることがあります。

中古住宅をフルリフォームする時の注意点とは?

中古物件は気に入った物件を新築物件よりも安く取得することができるという点がメリットです。

リーズナブルな価格で購入した中古物件をリフォームすることで、新築のような見た目の物件へと変貌させることも可能でしょう。

しかし、購入後にフルリフォームすることを前提として中古物件を購入する場合はいくつか注意が必要な点があります。

まず、中古物件は主要構造部に著しい経年劣化が生じている場合があるという点です。

目に見える範囲内の傷や汚れであれば、物件の購入前に補修にかかるおおよその費用について見積ることができます。

しかし、中古物件の場合は壁の内部や小屋裏、床下といった目に見えない部分も劣化している場合があるのです。劣化や損傷の程度によってはリフォームに予想以上の費用がかかってしまうこともあるでしょう。

また、購入する中古物件がマンションなどの集合住宅である場合は、管理規約にも注意が必要です。

マンションの管理規約によっては実施できるリフォームの内容が制限されていたり、使用する資材が指定されているケースもあります。

場合によっては希望通りのリフォームをすることができなかったり、仮にフルリフォームできたとしても、高い資材を使わなければならないために高額な費用がかかることも考えられます。

事前に管理規約をしっかりと確認した上でリフォームプランを練るようにしましょう。

戸建フルリフォームに使えるローンや補助金とは?

フル リフォーム

戸建てのフルリフォームに銀行でローンを組むことができたり自治体からの補助金が使えたら大変助かりますよね。

実は新築物件の購入のように、フルリフォームでも融資の受けられるローンや補助金はあるのです。

そこで、戸建フルリフォームでも受けられる銀行からローンと自治体の補助金について解説します。

戸建フルリフォームに使えるローン

戸建フルリフォームで銀行から受けられるローンには、「リフォームローン」と「住宅ローン」の2種類がありますが、それぞれにどのような特徴があるのでしょうか。

リフォームローンの特徴とメリット・デメリット

リフォームローンとは、名前の通りリフォームのために融資を受けられるローンです。

増改築や修繕はもちろんのこと、フルリフォームにも使えるローンで、担保が必要ないうえに、金融機関での審査も通りやすく結果も比較的早く出るというメリットがあります。

しかし上限が低めに抑えられているという点がデメリットと言えるでしょう。

住宅ローンの特徴とメリット・デメリット

住宅ローンと言えば物件の購入時に使えるローンとして有名ですが、リフォームにも使うことができます。

住宅ローンの特徴は、借り入れられる金額の上限が高めに設定されていて、返済期間が長く設定されているうえに金利も低いとあって理想的なローンと言えます。

ただし担保が必要とするのが一般的で、金融機関での審査に時間がかかるというデメリットがあります。

戸建フルリフォームに適用される補助金

国や自治体によるリフォームのための補助金制度があります。

一定の条件を満たすことでリフォームにかかる工事費に補助が出る制度です。

各自治体でもその内容は変わってくるのですが、ここではリフォーム適用される補助金の中でも有名なものをいくつか紹介します。

長期優良住宅化リフォーム

国による補助金制度「長期優良住宅化リフォーム」では、既存の住宅を「耐震性が高く、耐久性もあり省エネな住宅」へとリフォームしたときに受けられます。

特にその住宅が長期優良住宅へのリフォームとみなされると、リフォーム費用の1/3、最高250万円の補助金を得ることができます。

もしも長期優良住宅とは認められなくても性能が向上とした認定されれば、リフォーム費用の1/3、最高100万円の補助金を得られます。

断熱リフォーム支援

高性能な断熱材や窓などを取り付けるなどして断熱を促進するリフォームを行った場合に、省エネ住宅へと改修したことが認められて下りる補助金制度が「高性能建材による住宅断熱リフォーム支援事業」です。

社団法人「環境共創イニシアチブ」、通称「ISS」が認可した断熱材や窓ガラスなどを使用することにより、リフォーム費用の1/3から1/2、戸建住宅なら最高120万円、次世代建材を使用した場合には最高200万円の補助金がおります。

マンションの場合は共有部分に当たる箇所の交換や仕様変更は規約を十分に確認してから決定した方が良いでしょう。

バリアフリーリフォーム

介護保険制度によるリフォーム支援で、介護を必要とするが65歳以上の人がお住まいの住宅でバリアフリーや手すりの取り付けなどのリフォーム費用の20万円のうち最高18万円まで補助されます。

ただしこのバリアフリーリフォームの援助を得る場合には、様々な手続きが必要とされるため、工事計画を立てる段階でケアマネージャーや担当窓口に問い合わせておくのがいいでしょう。

戸建フルリフォームと建て替えの違い

フルリフォームと建て替えの違いは、建築物の骨組みを残しておくかどうかです。

戸建フルリフォームでは、土台や柱や梁などの住宅の基礎となる骨組みは残して解体するところから工事が始まります。

一方、建て替えは、既存の住宅をすべて解体して、新しく家を建てることです。

ただどちらにしても大掛かりな工事となるため、その工期は戸建のフルリフォームなら3か月ほど、建て替えなら4ヶ月から6ヶ月ほどの長い工期が予想されます。

費用相場の比較

フルリフォームと建て替えのどちらにしても、工事費用の相場はありません。工事内容や設備などによりその費用は大きく左右されるからです。

目安とすれば、戸建フルリフォームで少なく見積もっても500万円前後、水回りや階段などの位置を変えるようなフルリフォームとなれば2,000万円ほどの費用が必要です。

建て替えなら新築住宅を建てることになりますから、1,000万円から4,000万円ほどかかると言われています。

税金面での違い

フルリフォームの場合は、不動産取得税、固定資産税、都市計画税、登録免許税などの税金が軽減される可能性がありますが、建て替えの場合にはそのような税金面でのメリットはありません。

法的手続きの違い

フルリフォームでは、建築基準法に従ったリフォームがされているいるかの確認のため、役所への確認申請が必要です。

一方、建て替えの場合の法的手続きはフルリフォームよりも多く、既存の住宅を解体のための「滅失登記」、家を建てるためには「表示登記」と「保存登記」の両方の提出が必要になります。

フルリフォームにかかる費用は?

リフォームにかかる費用はリフォームの規模や内容、建物の種類によっても異なります。ここではフルリフォームを行う際の費用の目安としていくつかの事例をご紹介します。

【例1】築40年以上の2階建て戸建て住宅をスケルトンリフォーム

通常、新築から40年も経過すると定期的なメンテナンスを行っていたとしても、外壁材や屋根材、内装自体の劣化が目立つようになってきます。

また、古い住宅は新しい耐震基準が適用されておらず、安全性の面からもフルリフォームを行うケースが多いようです。

この事例でリフォームにかかった費用は約600万円で、屋根材の葺き替えや外壁の張替え、内装、水回りのリフォーム等が主に行われています。

【例2】築20年強のマンションをフルリフォーム

こちらの事例では、既存の設備はまだ十分使用できるものの、デザイン性を重視して水回りに注力してリフォームを行っています。

リフォーム内容は、キッチン交換、キッチンの床材やクロスの張り替え、ユニットバス交換、洗面台やトイレ本体機器の交換などです。

他にも照明の交換などを行いましたが、その他の居室の床材とクロスは既存のものを使用するなどして費用を抑え、リフォーム費用の総額は約300万円です。

フルリフォーム・リノベーションに対応する優良な会社を見つけるには?

ここまで説明してきたフルリフォーム・リノベーションは、あくまで一例となっています。

「費用・工事方法」は物件やリフォーム会社によって「大きく異なる」ことがあります。

そのとき大事なのが、複数社に見積もり依頼して必ず「比較検討」をするということ!

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