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2021年06月10日更新

リノベーションの費用・価格の相場は?

リノベーションといっても、一戸建てやマンションなどの住居形態の違いや、間取りがどのように変化するのかで費用は様々です。そこでこの記事では、平屋や古民家、耐震・断熱・防音改修など、詳しいケースごとの坪単価をまとめました。ローンや補助金など、リノベーションの際に知っておくと便利な制度も併せてご紹介しています。

  • 【監修者】株式会社フレッシュハウス 樋田明夫
  • この記事の監修者
    株式会社フレッシュハウス
    樋田明夫
    営業戦略室 室長

リノベーション費用の内容を知っておこう

リノベーションの工事内容は、複数の工事が現場の状況に応じて組み合わさるため、建物タイプやリノベーションの目的によっては発生しないものもあります。

リノベーションの費用相場を把握するためにも、まずは、リノベーションで基本的に発生する工事の内容を理解しておきましょう。

リノベーション費用の内訳

  • 解体工事
  • 耐震補強工事
  • 断熱補強工事
  • 外壁、屋根工事
  • 内装工事
  • 電気配線工事
  • 水回り設備の交換工事

上記の工事は、建物の状態やプランニングの内容によって、発生するものとしないものがあります。

例えば、耐震補強が数年以内に済んでいる一戸建てでは、無理に外壁を解体して、点検や補強を行う必要はありません。

あるいは、マンションやアパートなどは、外壁や屋根に手を加えられないため、基本的には間取り変更工事や電気配線工事のみとなり、解体工事も一戸建てほど大掛かりになることはありません。

このように、リノベーションはケースごとに内訳や相場費用が異なりますので、まずはご自身がリノベーションを行う建物ごとの坪単価から、目安となる相場費用を計算しておきましょう。

リノベーションの費用・価格の相場は?

リノベーション費用は坪単価相場が目安

坪単価とは、工事の合計費用を、工事を行った面積(坪数)で割った目安の金額のことです。

坪単価は、実際に行われたリノベーションで発生した費用が元になっていますが、先ほども解説したように、リノベーションは建物ごとに工事費用の相場が変動します。

そのため、坪単価も建物の種類や用途、あるいは現場の状況次第で異なりますので、坪単価の相場は、あくまで予算の目安として考えると良いでしょう。

なお、中古物件の購入費用は坪単価の内訳には含まれません。

リノベーション費用が変動する理由は?

リノベーション費用は、一戸建てやマンションなど建物の形態によって変動しますが、それ以外にもリノベーション費用が変動する理由が考えられます。

デザインや設備へのこだわった場合の費用

デザインや設備にこだわりがあり、他に例が少ないデザインを選んだり、一般的な設備ではもの足りなくてもっと特別な設備を導入したいなどとなると、施工費用は上がります。

一般的な設備や画一的なデザインならばリノベーション業者にとっても需要が高く、比較的費用も抑えられます。また職人は施工に慣れているので工期が短くなるため、人件費もかさみません。

設備にしても大量入荷などの業者努力により安く購入することができるため、合計のリノベーション費用が安くなる傾向があります。

しかし一般的ではないデザインや設備を望む場合は、個別に設備を購入するため単価が高くなりやすく、職人も手間をかけて施工にあたるため人件費がかかります。その結果、リノベーション費用は高くなるのです。

画一的なデザインや一般的な設備を導入した場合の費用

画一的なデザインに一般的な設備を導入したリノベーションならば、上記のようなデザインや設備にこだわりを見せるリノベーションよりも費用を安く抑えることができます。

ただリノベーション費用を安くすることを優先しすぎると、リノベーション後に満足のいかない仕上がりになる可能性があります。

優先順位をつけて満足のいくリノベーションを実現

満足いく結果を得られるように、リノベーションの優先順位をつけましょう。

順位の上位にくる事柄を優先してリノベーションをするようにすると、譲れないポイントや妥協できる範囲が明確になり、仕上がりに納得できて満足のいくリノベーションが実現しやすくなります。

費用を抑えたいのなら相見積もりも検討

もしもリノベーション費用を少しでも抑えたいのなら、複数業者にリノベーション費用の見積もりを依頼する「相見積もり」を検討してみましょう。

相見積もりを取るときには、どの業者にも同じ内容を伝えて見積もりを作ってもらいます。そして各見積もりを比較し、納得のいく見積もりを提出した業者を選びます。

ただし業者によっては相見積もりを好まない業者もありますので、相見積もりを取るときには事前にその旨を業者に伝えることを忘れないでください。

平米数が広いとリノベーション費用も上がる

リノベーション費用は、リノベーションをする面積に比例する傾向があります。

リノベーションの施工面積が広い分、必要とされる資材や設備が増えるだけではなく、作業にも時間がかかるため、人件費に反映されるからです。

マンションの階数が上がると費用が上がる

マンションでのリフォームなら、リフォームする物件の階数が上がるほどにリノベーション費用も上がりやすくなります。階数が高い分、資材の運び入れに時間がかかり、人件費に反映されるからです。

地域差よりも業者次第でリノベーション費用が変わる

東京、大阪、名古屋、福岡などの都市部では人件費が高いため、都市部以外の地方都市よりもリノベーション費用が高くなる傾向があります。

しかし都市部はリノベーションが盛んです。中古物件を購入して自分の思い通りにリノベーションをすることで快適な家を設計したいというニーズが増えています。

そのため、リノベーションに特化した業者も都市部で増えてきており、同業者内での競争もあるため、リノベーション費用が思ったよりもかからなかったという事例もあります。

一方、地方のほうが比較的リノベーション費用が都市部に比べると低いのですが、空き家はあってもリノベーションをして暮らそうというニーズは都市部ほどの高まりを見せていません。需要がそれほどないため、リノベーション費用が都市部と比べて極端に安いということはないでしょう。

リノベーション費用はどの地域に住んでいるのかも関係しますが、どの業者に依頼するかによっても左右されます。

スケルトンリフォームとリノベーションの違い

スケルトンリフォームの有無は、リノベーション費用を左右する重要なポイントですので、スケルトンリフォームと通常のリフォームの違いも押さえておきましょう。

スケルトンリフォームとは、外装や内装など、建物の躯体以外をすべて取り払い、最初から作り替えるフルリフォームのことです。

一方、リノベーションとは建物を使いやすく作り替える行為そのものを指す言葉ですので、スケルトンリフォームは、リノベーションの手法のひとつと考えると分かりやすいでしょう。

スケルトンリフォームは、外装や内装をすべて解体して行うフルリフォームになるため、費用も高額になりやすい工事です。

内装のみのリノベーションに比べると、工事をフルで行うスケルトンリフォームは、約200万円~約500万円ほど高額になる傾向にあります。

スケルトンリフォームについて知りたい方はこちらの記事をご覧ください

マンションのスケルトンリフォーム費用について知りたい方はこちらの記事をご覧ください

戸建てのスケルトンリフォーム費用について知りたい方はこちらの記事をご覧ください

ケースごとのリノベーション費用

以下からは、一戸建てやマンション、平屋や古民家、オフィスや店舗など、具体的なケースごとに、リノベーションの費用相場をご紹介します。

建物の構造材別・リノベーション費用

・鉄筋コンクリート造の坪単価:約60万円~約80万円
・鉄骨造の坪単価:約50万円~約70万円
・木造の単価:約40万円~約70万円

建物の構造材は、大きく分けると、鉄筋コンクリート造・鉄骨造・木造の三種類になります。

最も坪単価の相場が安い木造ですが、築年数が古い木造住宅は、構造材の腐食や、断熱性や耐震性の欠落など、致命的な欠陥を抱えていることがあります。

場合によっては、補強費用で鉄骨造や鉄筋コンクリート造の費用を上回るケースもあるため、中古の木造住宅を購入してリノベーションする場合は注意が必要です。

マンションのタイプ別・リノベーション費用

・ワンルームのリノベーション坪単価:約20万円~約40万円
・3LDKのリノベーション坪単価:約30万円~約60万円
・アパートのリノベーション坪単価:約15万円~約50万円

マンションは、部屋のタイプによって間取り変更の規模が異なるため、坪単価にも開きがあります。

また、ワンルームのアパートは間取り変更を行う箇所も少ないため、マンションに比べるとリノベーション費用も割安です。

しかし、キッチンやお風呂の交換が発生すると、解体処分費用や設備の価格次第では、ワンルームのアパートでも3LDKのマンションと同程度のリノベーション費用になることもあります。

マンションのリノベーション費用はこちらの記事でより詳しく解説しています

ワンルームのリノベーション費用はこちらの記事でより詳しく解説しています

3LDKのリノベーション費用はこちらの記事でより詳しく解説しています

アパートのリノベーション費用はこちらの記事でより詳しく解説しています

古民家のリノベーション費用

・古民家のリノベーション坪単価:約50万円~約80万円

古民家は建物の建築面積が大きなものが多く、おのずと屋根や開口部の面積も大きくなるため、屋根の葺き替え・窓サッシや建具の交換・内装の解体費用・廃材処分費用もかさみます。

リノベーション総費用は約2,000万円~約3,000万円が相場です。

また、古民家は築50年以上を経過している建物で、現代の木造建築とは異なる工法・建材を用いているため耐震補強については、検査や診断に沿った工事が必要です。古民家の専門家による検査や診断の費用もかかります。

屋根や外装など、定期的にメンテナンスされている状態の良い古民家であればリノベーション費用はかなり圧縮できますが、屋根の葺き替えが必要な場合は最低でも約80万円はかかります。

内装面ではシステムキッチン・ユニットバス・洗面台・トイレなどの水回りは最低限交換したいところです。設置費用は合計で約340万円の費用が必要です。



リノベーション費用を安く抑えるコツとは?

リノベーション費用を抑えるためのコツとしては、主に次の3つのポイントが挙げられます。

  • 予算の上限を決めておく
  • リノベーションの優先順位を付ける
  • 担当者との具体的なリノベーション内容の相談

どのポイントも目新しいことはないかもしれませんが、これらのポイントを抑えるだけで、リノベーション費用が思ったよりもかかってしまったというトラブルを避けることができます。
それでは各項目ごとに詳細を見ていきましょう。

予算の上限を決めておく

リノベーションの費用を抑えたいのなら、まずは予算の上限を決めましょう。

リノベーションの計画中には、設備のグレードを上げるなど予定していたリノベーションとは内容が変わっていくことがあります。

リノベーション内容が変わっても予算内で収まればいいのですが、予算を上回った金額が算出される可能性ももちろんあります。

このようなトラブルを避けるためには、依頼したいリノベーションの相場価格を知ったうえで予算の上限を決めておくことが大切です。

また、予算額に合わせてリノベーション内容をアレンジして提案してくれるような業者を選ぶというのも、上手な業者選びの方法です。

希望のリノベーションに優先順位を付ける

複数あるリノベーションに優先順位をつけて、優先順位順にリノベーション内容を決めることで予算を抑えるという方法もあります。

優先順位の高いリノベーションをはじめにプランに入れておき、下位に位置するリノベーションは設備のグレードを下げるなどすることでコストダウンを図ります。

この時点で予算をオーバーしているようならば、優先順位の低いリノベーションは次の機会にするなど臨機応変に対応することで、1回のリノベーション費用が予想以上に膨らむ事態を避けることができます。

グレードのこだわりを担当者に伝える

リノベーション費用が予算を上回った場合、どうしてもグレードを落としたくない箇所と落としてもかまわない箇所を具体的に担当者に伝えてみましょう。

担当者は顧客の希望をヒントにして予算に見合ったリノベーション内容を検討し直すことができます。

時間と労力がかかるため、リノベーションプランの再検討を嫌う業者もいるのですが、顧客に親身になり相談にのってくれる担当者や業者こそ信頼のおける業者です。

リノベーションの再検討を断ってくるような業者の場合には、別の業者を探すことも視野に入れてみましょう。

リノベーションが得意なリフォーム会社を探すには?

自分が住んでいる地域でリノベーションを得意としているリフォーム会社を知りたい場合は、リフォーム会社紹介サービスを使うと良いでしょう。

リフォーム会社紹介サービスの「ハピすむ」は、お住まいの地域やリフォーム・リノベーションのニーズを詳しく聞いた上で、適切で優良なリフォーム会社を紹介してくれます。

住宅リフォーム売上ランキング上位6社の内、5社の大手リフォーム会社が加盟しており、高額となるリノベーションを検討している方にも安心です。

運営会社のエス・エム・エスは、東証一部上場企業なので、その点も安心です。

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一戸建てのタイプ別・リノベーション費用

工事の自由度が、マンションに比べると圧倒的に多い戸建て住宅は、リノベーション費用にもばらつきがあります。

戸建て住宅のリノベーション費用

・戸建て住宅のリノベーション坪単価:約30万円~約80万円

内装の間取り変更のみなど、シンプルな工事であれば坪単価は約30万円、総費用も約500万円前後で済むこともあります。

しかし、屋根の葺き替えや、駐車場や門扉の増設など、エクステリアにも手を加えると、約2,000万円を上回る大規模なリノベーションとなるでしょう。

戸建て住宅のリノベーション費用はこちらの記事でより詳しく解説しています

平屋のリノベーション費用

・平屋のリノベーション坪単価:約30万円~約60万円

平屋のリノベーションは、2階建ての一軒家に比べると階数が少ない分、大きな費用はあまり生じませんが、2階建てを平屋に減築するケースや、1階の面積を増築するケースになると、費用も高額になります。

平屋のリノベーション費用はこちらの記事でより詳しく解説しています

古民家のリノベーション費用

・古民家のリノベーション坪単価:約50万円~約80万円

現代の住宅と造りが異なる古民家は、断熱改修や耐震改修といった建物の補強だけでなく、床の高さの変更や屋根の葺き替えなど、費用が高額な工事が多く発生します。

古民家のリノベーション費用はこちらの記事でより詳しく解説しています

建物の用途別・リノベーション費用

・オフィスのリノベーション坪単価:約15万円~約30万円
・店舗のリノベーション坪単価:約20万円~約50万円

床や壁など、基本的な内装工事がメインとなるオフィスに比べると、厨房や業務用機材の設置が必要な飲食店や美容院などの店舗リノベーションは、電気配線工事や給排水管工事の分、費用も割高になります。

オフィスのリノベーション費用はこちらの記事でより詳しく解説しています

店舗のリノベーション費用はこちらの記事でより詳しく解説しています

建物の補強リノベーション費用

・耐震改修リノベーションの坪単価:約5万円~約15万円
・断熱改修リノベーションの坪単価:約10万円
・防音改修リノベーションの坪単価:約30万円~約50万円

耐震改修や断熱改修と比較すると、防音改修は一見坪単価が高額に感じますが、この坪単価の価格差は、それぞれの工事の施工面積が原因で生じています。

工事の範囲が、屋根や壁全体など、建物全体に渡る断熱改修や耐震改修は、家の一部分に施工箇所が限定されることが多い防音改修に比べると、費用を割る面積が大きくなるため、自ずと坪単価も安くなります。

耐震リノベーションの費用はこちらの記事でより詳しく解説しています

断熱リノベーションの費用はこちらの記事でより詳しく解説しています

防音リノベーションの費用はこちらの記事でより詳しく解説しています

増築・減築リノベーションの費用

・増築リノベーションの坪単価:約15万円~約30万円
・減築リノベーションの坪単価:約10万円~約20万円

増やした部屋の内装工事が必要になる増築は、減築に比べると費用は割高です。

ただし、2階を減築した場合は、屋根の葺き替えや、広範囲な天井の仕上げや断熱工事などが発生し、高額な費用を伴うこともあります。

増築リノベーションの費用はこちらの記事でより詳しく解説しています

減築リノベーションの費用はこちらの記事でより詳しく解説しています

リノベーションの費用・価格の相場は?

ローンや補助金をリノベーションで利用しよう

これまでご説明した通り、リノベーションは安い費用で行えるものではありません。約30坪の一軒家のリノベーションでも、約1,000万円近い費用が必要です。

リノベーションに利用できるローンや補助金を活用して、リノベーション後も安心して生活が送れるようにしておきましょう。

リノベーションで使えるローンの内容

現在お住まいの一軒家やマンションをリノベーションする場合は、各金融機関が提供する「リフォームローン」や、住宅金融支援機構が提供する「耐震・バリアフリー融資」を利用することができます。

また、中古物件の購入と同時にリノベーションを行う場合は、住宅金融支援機構の「フラット35リフォーム一体型」を利用する方法もあります。

リフォームローンは住宅ローンに比べると、金利が倍近く高くなりますので、中古物件を購入してリノベーションを行う場合は、できるだけ住宅ローンにリフォーム費用を組み込める商品を選ぶと良いでしょう。

リノベーションで使える補助金の内容

一次エネルギーの消費量がほとんど発生しない、すぐれた省エネ性を持つ住宅にリノベーションすると、「ZEH住宅」の補助金を受けることができます。

また、長期間安心して住むことができる、耐久性や省エネ性に優れた住宅にリノベーションした場合は、「長期優良住宅」の補助金も利用可能です。

さらに、バリアフリーリフォームや耐震改修リフォーム、空き家活用リフォームなど、特定の改修工事が含まれたリノベーションを行うと、各自治体の補助金を利用できることもあります。

補助金の種類や工事内容にもよりますが、利用すると約10万円~約200万円をリノベーション費用に充てることができます。

そのほか、リフォームローンを組んでリノベーションを行うと、年末のローン残高の1%が翌年の所得税から控除される制度もありますので、うまく活用することができれば、ローンの資金を減税で回収することも可能です。

このように、リノベーションには多くの補助金や優遇制度が用意されていますので、ご自身のリノベーションに利用できる補助金や減税制度がないか、工事を行う前に、リフォーム会社に必ず調べてもらいましょう。

リノベーションで利用できるローンや補助金はこちらの記事でも紹介しています

リノベーション費用の会計上・税務上の取扱い

リノベーション費用の会計・税務上の扱いについて、まず理解しておきたいのは、リノベーションとリフォームでは勘定項目が異なるという点です。

リノベーション費用は「資本的支出」、つまり資産として計上され5~6年に分けて減価償却をしていく必要があります。一方、リフォームの場合は「修繕費」の扱いとなり、一括で全額を経費計上するという違いがあります。

資本的支出と修繕を判断する基準

では、資本的支出(リノベーション)と修繕費(リフォーム)の違いはどのように判断するのか説明していきましょう。

建物や設備などの修理・改良で、建物の価値や耐久性を高める規模の大きい工事は資本的支出(リノベーション)となります。具体的な例でいえば、増改築や間取りの変更、古い浴室をユニットバスに交換するなどが該当します。

国税庁のホームページには、資本的支出として以下の内容が記されています。

・建物の避難階段の取付等物理的に付加した部分に係る費用の額
・用途変更のための模様替え等改造又は改装に直接要した費用の額
・機械の部分品を特に品質又は性能の高いものに取替えた場合、取替えに要した費用の額の うち、通常の取替えの場合にその取替えに要すると認められる費用の額を超える部分の金 額

一方、修繕費(リフォーム)とみなされるのは、経年劣化による不具合を原状回復するための小規模な工事で、剥がれた外壁の塗り替えや屋根の雨漏りの修理、クロスの張替えなどが挙げられます。

注意が必要な点は、修繕費となる原状回復工事で、既存のものよりも性能が高い設備などに変更した場合は建物の資産価値が高くなるとみなされ、資本的支出となることがあります。

資本的支出でも修繕費となるケース

リノベーションの費用が、資本的支出か修繕費なのかは工事の内容や金額によって異なります。以下のような場合は、資本的支出でも修繕費となります。

・資本的支出でも工事費用が20万円未満
・工事費用が高額でも破損箇所を修復する工事
・工事費用が60万円未満または取得価格の10%以下
・3年以内の周期で修理や改良が必要な場合

資本的支出か修繕費か、判断が難しいケースもあります。リノベーションのプランニングの段階で税理士とも相談しながら進めていけば、問題ないでしょう。

リノベーション費用を減価償却する方法

リノベーションにかかった費用を一度に経費として計上すると、利益が著しく減ってしまいます。こうした事態を避けるために、減価償却を行うことができます。

減価償却によりリノベーション費用を数年に分けて経費として計上すると、その年の利益の目減りを抑えられます。

そこでリノベーション費用の減価償却の方法を紹介します。

工事の内容から耐用年数を確認

まずはリノベーションで行った工事の耐用年数を、国税庁のホームページで確認します。耐用年数とは、資産としての価値がどれほどの年数通用するのかを表した数値です。

減価償却費の算出は定額法で行う

次に、耐用年数に合わせた償却率をリノベーション費用と掛け合わせて、減価償却費を算出します。この減価償却費が、耐用年数に見合った年数の間、経費として計上する金額です。

リノベーション費用の減価償却費の計算方法は定額法と呼ばれる算出法です。償却率は法定耐用年数を調べるのと同じく国税庁のホームページで確かめられます。

例えば、リノベーション費用が20万円で耐用年数が15年の場合、その耐用年数に照らし合わせた耐用年数の償却率は0.067ですから、
20万円×0.067=13,400円
となり、15年間にわたり13,400円を経費として計上することになります。

つまり20万円の資産が15年間で0円になるというバランスシート上の取り扱いで、実際のキャッシュフローには影響はありません。

フルリフォーム・リノベーションに対応する優良な会社を見つけるには?

ここまで説明してきたフルリフォーム・リノベーションは、あくまで一例となっています。

「費用・工事方法」は物件やリフォーム会社によって「大きく異なる」ことがあります。

そのとき大事なのが、複数社に見積もり依頼して必ず「比較検討」をするということ!

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